IMMOFINANZ AG Geschäftsbericht 2012/2013 - Buwog

Konzernabschluss 2157.3.7 KapitalmanagementDas Ziel des Managements der IMMOFINANZ Group ist es, die kurz-, mittel- und langfristige Liquidität sicherzustellen.Außerdem wird gerade in Zeiten niedriger Zinsen versucht, diese Situation durch zinssichernde Instrumente wieCAPS und SWAPS auszugleichen. Mittelfristig wird ein ausgeglichenes Eigen-/Fremdkapitalverhältnis respektive einLT V - (Loan-to-Value-) Verhältnis von 50,00% angestrebt.Werte in TEUR 30. April 2013 30. April 2012Eigenkapital 5.327.066,9 5.517.535,9Fremdkapital 7.253.637,4 6.814.282,0Kapitalstruktur 73,4% 81,0%Die Gesellschaft unterliegt keinen externen Mindestkapitalanforderungen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr fandenkeine Änderungen im Kapitalmanagement-Ansatz der IMMOFINANZ Group statt.7.3.8 KonzentrationsrisikoUnter Konzentrationsrisiko versteht man die Häufung von gleichgelagerten Risiken, die dem Grundsatz der Risikostreuungwidersprechen. Solche Risiken reduziert die IMMOFINANZ Group bewusst, indem sie auf eine sektoraleund regionale Diversifikation des Portfolios achtet und größere Immobilienprojekte gegebenenfalls gemeinsam miteinem Projektpartner entwickelt. Neben einer sektoralen und regionalen Streuung steht auch die Diversifikation derMieterstruktur im Vordergrund, sodass der Ausfall eines Mieters keine erheblichen Auswirkungen auf das Unternehmenhat. Die IMMOFINANZ Group verfügt über einen sehr ausgewogenen und diversifizierten Mietermix. An denGesamtmieterlösen des Konzerns hat kein Mieter einen größeren Anteil als 2%.In Bezug auf Russland bestehen mehrere spezifische Konzentrationsrisiken. Zum einen verfügt die IMMOFINANZGroup mit dem Moskauer Einkaufszentrum Golden Babylon Rostokino über ein einzelnes Investment, das gemessenam Verkehrswert mehr als 10% ihres gesamten Portfolios ausmacht. Zum anderen konzentrieren sich die Investmentsder IMMOFINANZ Group in Russland auf den Moskauer Einzelhandelsmarkt, der 16,8% des gesamten Bestandsimmobilienportfoliosbeträgt.7.3.9 ImmobilienbewertungsrisikoDie IMMOFINANZ Group wendet branchenüblich das Modell des beizulegenden Zeitwerts (Verkehrswert) gemäß IAS 40an. Bei dieser Methode werden Immobilien zum Verkehrswert bilanziert. Die Immobilien der IMMOFINANZ Group werdenhalbjährlich durch externe Gutachter bewertet. Die im Rahmen der Immobilienbewertung ermittelten Zahlen weisen einegroße Abhängigkeit von der Berechnungsmethodik und der der Bewertung zugrunde liegenden Annahmen auf. Deswegenkann es bei einer Veränderung von den der Bewertung zugrunde liegenden Annahmen zu großen Wertschwankungenkommen. Sollten sich beispielsweise die angenommene Auslastung oder zukünftige Investitionskosten eines Objektsändern, hat dies unmittelbare Auswirkungen auf den Ertrag bzw. den Verkehrswert des Objekts. Es ist also zu betonen,dass die errechneten Verkehrswerte mit den angenommenen Werten und dem gewählten Berechnungsmodell in einemdirekten Zusammenhang stehen. Bereits kleine Änderungen aufgrund von konjunkturellen bzw. immobilienspezifischenAnnahmen in den Bewertungen können das Konzernergebnis der IMMOFINANZ Group wesentlich beeinflussen.Änderung der MieterlöseÄnderung des Zinssatzes1 -5,0% -2,5% 0,0% 2,5% 5,0%-0,50% 0,9% 3,8% 6,6% 9,4% 12,3%-0,25% -2,3% 0,4% 3,2% 5,9% 8,7%0,00% -5,3% -2,7% 0,0% 2,7% 5,3%+0,25% -8,1% -5,5% -3,0% -0,4% 2,2%+0,50% -10,8% -8,3% -5,5% -3,2% -0,7%1 Diskontierungszinssatz und KapitalisierungszinssatzDie Tabelle zeigt die prozentuelle Änderung des Werts des Immobilienvermögens in Abhängigkeit zu den Mieterlösenund Zinssätzen. Die Ermittlung erfolgte auf Basis der Top-30-Bestandsimmobilien. Der Buchwert des Immo-