IMMOFINANZ AG Geschäftsbericht 2012/2013 - Buwog

Konzernabschluss 1532.3.3 Als Finanzinvestition gehaltene ImmobilienAls Finanzinvestition gehaltene Immobilien stellen Vermögen dar, das zur Erzielung von Miet- oder Pachterlösen oderzum Zwecke der Wertsteigerung gehalten wird und nicht für die Produktion oder sonstige Leistungserstellung oderzur Veräußerung im normalen Geschäftsverlauf genutzt wird. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien können ausGrundstücken und/oder Gebäuden oder Teilen davon bestehen. Grundstücke, die mit der Absicht erworben werden,hierauf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu errichten, werden im Zugangszeitpunkt als unter IAS 40 fallendeImmobilien klassifiziert und in der Folge zum beizulegenden Zeitwert bewertet.Gemäß IAS 40 werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oderHerstellungskosten einschließlich Transaktionskosten bewertet. Diese Kosten dürfen keine Gründungs- und/oderAnlaufkosten oder anfänglichen Betriebsverluste, die anfallen, bevor die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobiliendie geplante Belegungsquote erreichen, enthalten.Das Management der IMMOFINANZ hat entschieden, der Best Practices Policy Recommendation 2.2 der EuropeanPublic Real Estate Association (im Folgenden: EPRA) zu folgen, die EPRA-Mitgliedern empfiehlt, für die Folgebewertungvon als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das Modell des beizulegenden Zeitwerts nach IAS 40 anzuwenden.Der beizulegende Zeitwert ist der Betrag, zu dem eine Immobilie zwischen sachverständigen, vertragswilligen undvoneinander unabhängigen Geschäftspartnern getauscht werden könnte.Der beizulegende Zeitwert hat die aktuelle Marktlage und die Umstände zum Bilanzstichtag widerzuspiegeln. Denbestmöglichen substanziellen Hinweis für den beizulegenden Zeitwert erhält man normalerweise durch auf einemaktiven Markt notierte aktuelle Preise ähnlicher Immobilien, die sich am gleichen Ort und im gleichen Zustand befindenund Gegenstand vergleichbarer Mietverhältnisse und anderer mit den Immobilien zusammenhängender Verträge sind.Die Ermittlung der Verkehrswerte der Immobilien der IMMOFINANZ erfolgt mittels Gutachten, die von unabhängigenSachverständigen erstellt werden. Im Zuge der Immobilienbewertung zum 30. April 2013 hat die IMMOFINANZentsprechend den Konzernrichtlinien eine Neuausschreibung der Gutachter durchgeführt und für die verschiedenenPortfoliobestandteile die folgenden externen und unabhängigen Gutachter bestellt: Mit der Bewertung der Wohnimmobilienin Österreich und Deutschland sowie vereinzelter Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Österreich hatIMMOFINANZ CB Richard Ellis (CBRE) beauftragt. Jones Lang LaSalle (JLL), ein internationales Finanz-, Dienstleistungs-und Beratungsunternehmen im Immobilienbereich, bewertet Liegenschaften der IMMOFINANZ Group in denRegionen CEE, SEE und CIS. Mit der Bewertung der Immobilien in den Niederlanden, den USA, der Schweiz und Frankreichsowie in Österreich und Deutschland mit Ausnahme der österreichischen Wohnimmobilien hat die IMMOFINANZBNP Paribas Real Estate Consult GmbH beauftragt.Als Bewertungsverfahren wurde bei Bestandsobjekten das Discounted-Cashflow-Verfahren in der Ausprägung desTerm-and-Reversion-Modells sowie die Hardcore-and-Top-Slice-Methode angewendet. Beim Term-and-Reversion-Modellwerden die aktuellen Reinerträge bis zum Ende der Vertragslaufzeit auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert(Term). Für den Zeitraum danach (also bei Anschluss- oder Neuvermietung) wird eine marktkonforme Miete fürdie Bestimmung der ewigen Rente (Reversion), die mit einem marktüblichen Zinssatz kapitalisiert und ebenfalls aufden Bewertungszeitpunkt diskontiert wird, angesetzt. Zur Diskontierung wird der gleiche Zinssatz, der zur Kapitalisierungals ewige Rente herangezogen wird, angewandt. Je nach Risikoeinschätzung, die sich sowohl nach dem Immobilientypus,der Lage, der Region und dem aktuellen Marktniveau orientiert, werden für die Abzinsung der aktuellenMiete und der Kapitalisierung der ewigen Rente unterschiedliche Zinssätze angesetzt (der anzuwendende Zinssatzdes Terms liegt in der Regel knapp unterhalb jenes Zinssatzes, der zur Berechnung der Reversion verwendet wird).Ein allfälliger Leerstand wird ebenso wie die ewige Rente unter Berücksichtigung eines entsprechenden Ausmietungshorizontsund unter Ansatz einer marktkonformen Miete sowie unter Berücksichtigung einer angenommenenmaximalen Auslastung, die sich an den oben beschriebenen Kriterien orientiert, kapitalisiert. Die angesetztenWerte für Inflation, Leerstand- und Instandhaltungsaufwand entsprechen den zukünftigen Erwartungen. Die Berechnungsmethodikder Hardcore-and-Top-Slice-Methode ist der Logik des Term-and-Reversion-Modells ähnlich. Dabeiwird der Reinertragsanteil bis zur Höhe der Marktmiete (Hardcore-Anteil) über die gesamte Laufzeit (Mietvertragslaufzeitund Zeitraum der Anschlussvermietung) als ewige Rente mit einem marktüblichen Zinssatz kapitalisiert. DerTop-Slice-Anteil (Reinertragsanteil des Terms, der über der Marktmiete liegt) wird mit dem um einen Risikozuschlagerhöhten marktüblichen Zinssatz abgezinst. Die Höhe des Risikozuschlags hängt von der Ausfallswahrscheinlichkeitdes Bestandsverhältnisses ab.