IMMOFINANZ AG Geschäftsbericht 2012/2013 - Buwog

152 Konzernabschluss2.3.2 WertminderungenGemäß IAS 36 werden Vermögenswerte bei Vorliegen von Anhaltspunkten einer Wertminderung einem Wertminderungstest(Impairment Test) unterzogen. Unabhängig davon, ob solche Anhaltspunkte für eine Wertminderung vorliegen,werden immaterielle Vermögenswerte mit unbestimmbarer Nutzungsdauer sowie Geschäfts- und Firmenwertejährlich einem Wertminderungstest unterzogen. Dieser Test ist grundsätzlich für jeden Vermögenswert einzelndurchzuführen. Nur wenn einem Vermögenswert keine Zahlungsströme direkt zuordenbar sind und somit eine Einzelbewertungnicht möglich ist, erfolgt die Werthaltigkeitsprüfung auf Ebene sogenannter zahlungsmittelgenerierenderEinheiten. Dabei handelt es sich um die kleinste Einheit oder Gruppen von Einheiten, denen selbstständig erwirtschafteteZahlungsströme zugeordnet werden können. Eine zahlungsmittelgenerierende Einheit darf nicht größer sein alsein nach IFRS 8 bestimmtes Geschäftssegment.Der relevante Wertmaßstab für den Wertminderungstest nach IAS 36 ist der erzielbare Betrag. Dieser ergibt sich alshöherer Betrag aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert.Beim beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten handelt es sich um jenen Betrag, der durch Verkauf desVermögenswerts oder der zahlungsmittelgenerierenden Einheit in einer Transaktion zu Marktbedingungen zwischensachverständigen, vertragswilligen Parteien nach Abzug der Veräußerungskosten erzielt werden könnte. Die Veräußerungskostensind die zusätzlichen Kosten, die dem Verkauf eines Vermögenswerts oder der zahlungsmittelgenerierendenEinheit direkt zugeordnet werden können, mit Ausnahme der Finanzierungskosten.Der Nutzungswert ist der Barwert der geschätzten zukünftigen Cashflows, die aus der fortgesetzten Nutzung einesVermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit abgeleitet werden können. Die Planungen derCashflows müssen auf vernünftigen und vertretbaren Annahmen (auf aktuellen Finanzplänen) beruhen. Die Ermittlungdes Nutzungswerts entspricht methodisch einer Unternehmensbewertung mit einem Discounted-Cashflow-Verfahren.Auch in diesem Bereich sind Schätzungen vorzunehmen (siehe Kapitel 2.4).Übersteigt der Buchwert eines Vermögenswerts seinen erzielbaren Betrag, wird in Höhe der Differenz erfolgswirksameine Abwertung (sogenannte Wertminderung) erfasst. Ein entsprechend den oben stehenden Grundsätzen ermittelterWertminderungsbetrag ist wie folgt auf die in einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit erfassten Vermögenswertezu verteilen: Zunächst ist der Buchwert des in einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit enthaltenen Firmenwertsabzuwerten. Ein darüber hinausgehender Abwertungsbedarf ist auf die verbleibenden Vermögenswerte derzahlungsmittelgenerierenden Einheit im Verhältnis ihrer Buchwerte zu verteilen. Bei der Zuordnung des Wertminderungsaufwandsauf die einzelnen Vermögenswerte darf der Buchwert eines Vermögenswerts nicht unter den höchstender folgenden Werte abgewertet werden:> den beizulegenden Zeitwert abzüglich der Veräußerungskosten> den Nutzungswert> NullEin späterer Wegfall der Wertminderung führt zu einer erfolgswirksamen Zuschreibung der betroffenen Vermögenswertebis zur Höhe der fortgeschriebenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Eine Zuschreibung von abgewertetenGeschäfts- oder Firmenwerten ist unzulässig.Das Management der IMMOFINANZ betrachtet den Erwerb von Objektgesellschaften als Unternehmenszusammenschluss(siehe Erläuterungen dazu in Kapitel 2.1.5). Alle aus solchen Unternehmenszusammenschlüssen resultierendenGeschäfts- oder Firmenwerte werden jährlich einem Impairment Test unterzogen. Als zahlungsmittelgenerierendeEinheit wird hierbei im Regelfall eine einzelne Immobilie oder ein Immobilienportfolio betrachtet. Der erzielbare Betragder zahlungsmittelgenerierenden Einheit setzt sich aus dem beizulegenden Zeitwert der in ihr enthaltenen Immobilie(n)laut Gutachten und dem beizulegenden Zeitwert der erfassten passiven Steuerabgrenzungen auf Immobilienaufwertungenzusammen, wobei dieser mittels Bewertungsverfahren ermittelt wird. Die passive Steuerabgrenzung findetsich im erzielbaren Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit im Regelfall mit einem Wert von Null wieder. Diesträgt dem Umstand Rechnung, dass Immobilientransaktionen üblicherweise durch Share Deals abgewickelt werdenund in den Immobilienmärkten, in welchen das Unternehmen tätig ist, im Falle von An- und Verkäufen von Objektgesellschaftender Abzug der passiven Steuerabgrenzung typischerweise nicht durchsetzbar ist. Der erzielbare Betragwird im Rahmen des Wertminderungstests mit den Buchwerten der enthaltenen Immobilie(n) und passiven Steuerabgrenzungenauf Immobilienaufwertungen verglichen.