IMMOFINANZ AG Geschäftsbericht 2012/2013 - Buwog

72 Konzernlagebericht – ImmobilienmärkteLaut EHL profitiert der Wiener Büromarkt weiterhin von einer im europäischen Vergleich angeblich sehr niedrigenLeerstandsrate (7,0%), auch wenn diese in den letzten Quartalen aufgrund von Fertigstellungen leicht gestiegen ist.Im Jahr 2012 wurden in Wien laut CBRE insgesamt 338.000 m² (inkludiert komplette Re-Developments) fertiggestellt,dies ist fast eine Verdoppelung der Flächen im Vergleich zu 2011 (2011: 178.000 m²). Das Vermietungsvolumen inklusiveWiedervermietung (Take-up) erhöhte sich im selben Zeitraum um ca. 34% auf 345.000 m², zumindest ein Teil derNeuflächen wurde also vom Markt absorbiert. Der Flächenumsatz (3,03 Mio. m²) der Top-6-Büromärkte Deutschlandssank 2012 laut Savills leicht um rund 6% (verglichen mit dem Rekordjahr 2011). Im Allgemeinen ist eine gesundeFlächennachfrage zu beobachten und durch die geringen Neubautätigkeiten ist 2013 mit einer stabilen Entwicklungder Märkte zu rechnen.BüroimmobilienEuropa –Neubautätigkeitnimmt zuDie Büromärkte in Osteuropa entwickeln sich in den einzelnen Kernländern sehr unterschiedlich. Der Budapester Büromarktstabilisierte sich 2012 auf niedrigem Niveau. Der Take-up lag laut Colliers bei 350.000 m2 (-11% im Vergleich zu2011), die Hälfte davon machten Vertragsverlängerungen aus. Mieter profitierten im vergangenen Geschäftsjahr vonniedrigen Mieten und hohen Leerstandsraten und zogen oftmals von B-Objekten in Core-Immobilien in bessere Lagen.Die Leerstandsrate betrug im 1. Quartal 2013 laut JLL 19,6%. Der Büromarkt in Prag entwickelt sich sehr stabil. DieLeerstandsrate, die laut JLL Ende des 1. Quartals 2013 bei 12,0% notierte, ist auf stabilem Niveau, sie variiert aber in deneinzelnen Submärkten stark. Im Jahr 2012 wurden laut Colliers elf substanzielle neue Bürogebäude mit einer Gesamtnutzflächevon 98.000 m2 fertiggestellt. Ungefähr dieselbe Fläche befindet sich im Moment in Bau. Im 1. Quartal 2013wurde allerdings kein neues Bürogebäude fertiggestellt. Der Take-up im Jahr 2012 betrug laut Colliers rund 270.000 m2,ein Rückgang von ca. 16% gegenüber 2011, ein ähnlicher Trend scheint sich für 2013 abzuzeichnen. Der Büromarkt inWarschau entwickelte sich auch 2012 gut, der Take-up stieg laut Colliers um 6% auf rund 600.000 m2. Auch im 1. Quartal2013 setzte sich dieser positive Trend fort, gut für eine Region mit umfangreicher Bautätigkeit. Zahlreiche Neuflächenkamen nicht nur in Warschau, sondern in vielen Sekundärstädten, wie etwa Wroclaw, Krakau oder Szczecin,auf den Markt. Insgesamt wurden 2012 in regionalen Städten 245.000 m2 und in Warschau 268.000 m² fertiggestellt.Zusätzlich befanden sich mit Beginn 2013 in Polen laut Colliers ca. 630.000 m2 an Büroflächen in Bau, davon 320.000 m2in Warschau, die vorausichtlich noch 2013 fertiggestellt werden. Der Büromarkt in Bukarest, zurzeit umfasst dieserca. 1,5 Mio. m2 an modernen Flächen, entwickelt sich stabil. 2012 wurde dort das niedrigste Neubauvolumen seit2004 verzeichnet und es wurden laut Colliers nur ca. 62.000 m2 an Neuflächen produziert. Durch einen Rückgang desTake-up-Volumens stieg die Leerstandsrate in den vergangenen Quartalen leicht an und liegt mit Ende des 1. Quartals2013 laut JLL bei 15,8%. Dabei variiert sie in den einzelnen Submärkten stark. Die nicht an die U-Bahn angebundenenRegionen, wie etwa Pipera, weisen eine Leerstandsrate von knapp über 50% auf, wohingegen der gut angebundeneWesten der Stadt laut Colliers nur ca. 5% verzeichnet. Der Büromarkt in Bratislava verfügt laut Colliers über 1,5 Mio. m²moderne Büroflächen, davon kamen 2012 nur 60.000 m2 neu hinzu. Spitzenmieten blieben relativ stabil und beliefensich Ende des 1. Quartals 2013 laut JLL auf EUR 15 pro m2 pro Monat. Die Leerstandsrate nahm, wie auch schon gegenEnde 2012, weiter zu und beträgt nun laut JLL (1. Quartal 2013) 14,3%. Das Take-up-Volumen lag laut Colliers 2012 beirund 102.500 m² und im 1. Quartal 2013 laut JLL bei ca. 20.000 m², ein Rückgang im Vergleich zu den Vorquartalen.EinzelhandelStadt/Kernmarkt Leerstandsrate Q1 2013 der Einkaufszentren in % Spitzenrendite Q1 2013 der Einkaufszentren in %Bratislava, Slowakei 7,5% 6,8%Budapest, Ungarn 10,0% 7,3%Bukarest, Rumänien 8,0–9,0% 8,5%Düsseldorf, Deutschland n.a. 4,8%–5,3%Moskau, Russland 2,5% 9,0%–9,5%Prag, Tschechien 4,0% 6,3%Warschau, Polen 2,0% 5,8%Wien, Österreich n.a. 5,8%Quelle: JLL, EHL (Wien-Daten)Nach einem Rekordjahr am Einzelhandelstransaktionsmarkt 2011, in dem laut CBRE ein Volumen von EUR 37,2 Mrd.erzielt wurde, nahm dieses in den ersten drei Quartalen 2012 deutlich ab. Rund EUR 14 Mrd. wurden im 4. Quartal verzeichnet.Insgesamt fanden im Jahr 2012 Einzelhandelstransaktionen im Wert von EUR 32,7 Mrd. statt. In den erstendrei Monaten 2013 wurden laut CBRE Einzelhandelsimmobilien im Wert von EUR 7,9 Mrd. verkauft, ein Anstieg um 26%gegenüber dem 1. Quartal 2012. Die zum Jahresende verzeichnete positive Tendenz hält somit weiter an. Wie im Büro-