IMMOFINANZ AG Geschäftsbericht 2012/2013 - Buwog

78 Konzernlagebericht – FinanzmärkteBei Bestandsfinanzierungen wird weiterhin verstärkt auf Deckungsstockfähigkeit für Pfandbriefemissionen geachtet.Das führt zu etwas günstigeren Refinanzierungskosten in diesem „gedeckten“ Teil, aber auch zu niedrigeren Loanto-Value-Ratios.Verfügbarkeit und Konditionierung von Finanzierungen sind weiterhin stark von Assetklassen und Märkten abhängig.Während in etablierten Märkten wie Österreich oder Deutschland bei entsprechender Objektqualität mit durchausattraktiven Konditionen finanziert werden kann und auch stabile Märkte wie Tschechien und Polen sich wieder dem„Vorkrisenniveau“ nähern, manifestiert sich das deutlich verschlechterte Länderrating von Ungarn und Rumänien ineiner eingeschränkten Verfügbarkeit von Finanzierungen bei vergleichsweise hohen Margen. Eine Sonderstellungnimmt nach wie vor Russland ein. Die Finanzierungskonditionen liegen, obwohl tendenziell sinkend, über jenen deranderen Kernmärkte der IMMOFINANZ Group. Der Abstand zu den erzielbaren, deutlich zweistelligen Objektrenditenmacht Finanzierungen in Russland dennoch sehr attraktiv.Die Finanzierungsvolumina orientieren sich aktuell weniger am Verhältnis zum Marktwert (Loan to Value), sondernvielmehr am Cashflow bzw. NOI (Net Operating Income), wobei eine nachhaltig gesicherte Bedienbarkeit der Finanzverbindlichkeitim Vordergrund steht. Das extrem niedrige Zinsniveau kompensiert dabei – zum Teil – die gestiegenenMargen.Für Projektentwicklungen ist, wenn auch mit entsprechenden Auflagen, ausreichend Fremdkapital verfügbar. Die Margenwährend der Bauphase liegen über jenen für die Bestandsfinanzierung. Bei einer Kombination von einer Entwicklungsfinanzierungmit einer von vornherein vereinbarten Anschlussfinanzierung ist jedoch Optimierungspotenzialvorhanden. Entscheidende Faktoren sind Kostensicherheit und eine gute und belegbare Vorverwertung, welchezumindest den Zinsendienst nach Fertigstellung gewährleistet.