IMMOFINANZ AG Geschäftsbericht 2012/2013 - Buwog

Konzernlagebericht – Immobilienmärkte 73segment profitierten auch im Retail-Bereich die stärkeren Volkswirtschaften, wie etwa Deutschland oder Polen, voneiner höheren Investorennachfrage. In einigen Märkten übersteigt die Nachfrage sogar das Angebot.Die Indikatoren für Österreichs Fachmarkt- und Shopping Center blieben im vergangenen Geschäftsjahr weitgehendstabil. Die Mieternachfrage ist nach wie vor sehr dynamisch und in einzelnen Teilsegmenten sind Steigerungen festzustellen,wobei Mieter aufgrund der schwächeren ökonomischen Entwicklung tendenziell kostenbewusster und risikoaversergeworden sind. 2012 wurden in Wien 120.000 m² Retail-Fläche fertiggestellt.Der Einzelhandelsmarkt in Ungarn stagnierte im vergangenen Geschäftsjahr und zeigt bisher wenig Anzeichen einerErholung. Sinkende Konsumausgaben pro Kopf und die Verunsicherung über die künftige Richtung der ungarischenWirtschaft taten ihr Übriges. Im Jahr 2012 kamen keine neuen Geschäftsflächen auf den Markt, einige Retailer nützendie schwache Mietnachfrage aber für einen Markteintritt, in 2012 z.B. Hublot und Massimo Dutti. Der EinzelhandelsmarktTschechiens bleibt dynamisch. 2012 wurden laut Colliers drei neue Einkaufszentren mit einer Gesamtflächevon 145.000 m² eröffnet. Für 2013 ist mit einem Neuflächenzuwachs von rund 200.000 m² zu rechnen. In Polen unterstützender stabile Wirtschaftsaufschwung und die aufstrebende Gesellschaft mit einem steigenden verfügbarenPro-Kopf-Einkommen die gute Entwicklung des Einzelhandelsmarkts. Dabei ist aus immobilienwirtschaftlicher Perspektivedie Entwicklung regional sehr unterschiedlich: In einigen Regionen kann bereits von einer Sättigung gesprochenwerden, die Konkurrenz wird größer. Fachmarktzentren werden, vor allem in kleineren Städten und Ballungsgebieten,immer beliebter und von Konsumenten, Entwicklern und Mietern als Alternative zu klassischen Einkaufszentren gesehen.Der moderne Retail-Flächenbestand beträgt bereits über 9 Mio. m² in Polen. Davon kamen 2012 laut Colliers rund500.000 m² auf den Markt, um 22% weniger als im Jahr 2011 . Nur ca. 30% dieses Neuflächenzuwachses wurden in denacht größten polnischen Städten realisiert. Ungefähr 60% wurden in kleinen und mittleren Städten fertiggestellt. DerMarkt für Einkaufszentren in Rumänien entwickelt sich stabil. 2012 wurden laut Colliers ca. 140.000 m² an neuen Flächenproduziert, im Vergleich zu 2011 um rund ein Drittel weniger. Die Spitzenmieten gingen etwas zurück und lagen im1. Quartal 2013 laut JLL bei etwa EUR 65. Die steigenden Leerstandsraten und viele Verträge aus Vorkrisenzeiten, dieim Jahr 2012 ausliefen, übten Druck auf die Mieten aus. Die Bautätigkeit im Einzelhandelssegment hält weiter an. ZuBeginn des Jahres 2013 befanden sich ca. 107.000 m² in Bau. Der Einzelhandelsmarkt in der Slowakei entwickelt sichrecht stabil. Die Mieten in attraktiven Einkaufszentren sowie in guten High-Street-Lagen blieben unverändert; in wenigerguten Lagen sanken sie leicht. 2012 wurde nur ein neues Einkaufszentrum in Bratislava mit einer Fläche von 55.000 m²fertiggestellt, ein weiteres in der Sekundärstadt Banská Bystrica. Insgesamt umfasst der slowakische Einzelhandelsmarktlaut Colliers ca. 1,2 Mio. m² an modernen Flächen. Die relativ geringe Neubautätigkeit in Russland hat die Flächennachfrageseitens internationaler Retailer weiter angekurbelt, besonders in Moskau und St. Petersburg, aber auch inSekundärstädten. In der russischen Hauptstadt standen Ende 2012 ca. 3,9 Mio. m² an modernen Shopping-Flächen zurVerfügung, von denen 2012 nur rund 165.000 m² fertiggestellt wurden. In 2013 werden laut JLL weitere ca. 500.000 m²eröffnet. Die Leerstandsrate, die im 1. Quartal 2013 2,5% betrug, wird dank der hohen Nachfrage nicht steigen. In diesemUmfeld sind die Mieten im vergangenen Jahr, besonders im Spitzensegment, um ca. 5–10% gestiegen, für 2013 zeigt dieTendenz weiter nach oben. Die IMMOFINANZ Group wird durch die Fertigstellung des Eigendevelopments Goodzoneim laufenden Geschäftsjahr an diesem positiven Trend in Moskau partizipieren.Einzelhandelentwickelt sichpositiv in denIMMOFINANZ-KernländernLogistikStadt/Kernmarkt Leerstandsrate Q1 2013 des Logistikimmobilienmarkts in % Spitzenrendite Q1 2013 des Logistikimmobilienmarkts in %Bratislava, Slowakei 4,8% 8,5%–8,8%Budapest, Ungarn 21,7% 9,3%–9,5%Bukarest, Rumänien 12,0% 10,0%–10,5%Düsseldorf, Deutschland n.a. 6,7%–7,8%Moskau, Russland 1,1% 11,3%Prag, Tschechien 8,8% 8,0%–8,3%Warschau, Polen 10,2% 8,0%Wien, Österreich n.a. 7,5%Quelle: JLL, EHL (Wien-Daten)Durch die anhaltende Krise in der Eurozone und den weiteren Popularitätszuwachs des Online-Handels verändert sichder Logistikimmobilienmarkt Europas kontinuierlich. Die Nachfrage ist sehr dynamisch, allerdings ist das Angebot inmanchen Teilen des Kontinents sehr begrenzt. Entwickler bauen kaum Fläche spekulativ und bevorzugen sogenannteBuild-to-suit-Objekte, also Gebäude, die für einen bereits vertraglich gebundenen Mieter gebaut werden.