IMMOFINANZ AG Geschäftsbericht 2012/2013 - Buwog

Vorstand im Fokus 15allem insofern ab, als sie nicht nur von den Mieten lebt,sondern einen nachhaltigen Cashflow aus den genanntendrei Bereichen erzielt. Und mit diesem FFO (Fundsfrom Operations) brauchen wir uns keineswegs verstecken,sondern zeigen, dass die Kombination mehr bringtals das reine Mietgeschäft.In Österreich ist der Bestand zum größten Teil gefördertesWohnen mit reglementierten Mieten. Wie sieht derLebenszyklus einer geförderten Wohnimmobilie bei derBUWOG aus?Riedl: Wir beschäftigen uns grundsätzlich mit allenFacetten des Geschäfts, nicht nur mit geförderten, sondernauch mit frei finanzierten Wohnungen. Wir planenund errichten entweder für das eigene Portfolio oder füreinen bereits feststehenden Käufer.Im Fall geförderter Wohnungen bauen wir unter Ausnutzunggünstiger geförderter Kredite und unter Einsatz vonvergleichsweise geringem Eigenkapital. Danach bewirtschaftenwir diese Wohnungen und beginnen meist abdem zehnten Jahr, die Wohnungen für den späteren Verkaufvorzubereiten und diesen, wo möglich, umzusetzen.Beim klassischen Eigentumswohnungsgeschäfts ergibtsich ein verkürzter Zyklus: bauen, mit Marge verkaufenund die freigesetzten Mittel in neue Projekte investieren.Die Immobilienmaschine läuft bei der BUWOG also ebensorund wie bei der IMMOFINANZ. Beide Formen der Entwicklung– geförderter und frei finanzierter Wohnbau –liefern einen wesentlichen Beitrag zu unserem nachhaltigenUnternehmens-Cashflow.Im Fall des Einzelwohnungs- bzw. des Paketverkaufskönnen teils deutliche Margen auf den Buchwert erzieltwerden. Warum geht man nicht diesen Weg weiter, sondernwill die BUWOG an den Kapitalmarkt bringen?Riedl: Diesen Weg gehen wir, wie gerade beschrieben,ohnehin weiter. Es gibt aber für Unternehmen, die sichmit deutschen bzw. Wohnimmobilien in sogenannten„sicheren Häfen“ beschäftigen, eine starke Nachfrage,eben weil es sich um eine defensive, relativ sichere undprognostizierbare Veranlagung handelt. Es mangelt diesenInvestoren auch an Alternativen, etwa am Anleihenmarkt.Zehetner: Und es existiert ein wesentliches unternehmensstrategischesZiel: die Trennung zweier Assetklassen,die von Investoren völlig unterschiedlich bewertetwerden. Auf der einen Seite haben wir konservativeund relativ sichere Wohnimmobilien in Westeuropa, aufder anderen Seite ein kommerzielles Portfolio mit FokusOsteuropa, nicht zuletzt Russland. Diese zwei Teile erhaltenkombiniert vom Markt nicht jene Bewertungen, diesie verdienen.Noggler: Wir sehen, dass deutsche Wohnimmobilienportfoliosan der Börse im Großen und Ganzen mit demNAV bzw. geringen Auf- und Abschlägen bewertet werden.Mit der Separierung der beiden Teile geht zudem fürdie IMMOFINANZ eine Verbesserung wichtiger Kennzahleneinher, sie wird mit einem solchen Schritt der Trennungvon Commercial und Residential zu einem Unternehmenmit einer der höchsten Durchschnittsrenditenin Europa.Riedl: Die Anleger greifen bevorzugt zum sogenannten„Pure Play“, sie wollen ihren Portfoliomix selbst entscheiden.Wir verlagern somit das Allokationsthema vomImmobilienunternehmen zu den Investoren. In der Vergangenheitwurde versucht, alle Assetklassen in einemBauchladen zu vereinen, um zu diversifizieren. Das ist ausder Mode gekommen.Um die BUWOG stärker als deutsches Wohnimmobilienunternehmenpositionieren zu können, müssen Sie abernoch einiges akquirieren. Ist hier genügend Angebot amMarkt, und können Sie auch zu den Renditen kaufen, dieSie sich vorstellen?Riedl: Wir haben uns eine vernünftige Pipeline aus kleinerenund größeren Transaktionen aufgebaut. Wir müssenkeine Riesenportfolios zukaufen, die über ganz Deutschlandverstreut sind, sondern haben den Vorteil, dass wiruns auf einzelne – wenige – Regionen konzentrierenkönnen. Neben Berlin, wo wir bereits einen Bestand vonüber 4.000 Einheiten haben, sind das Dresden/Leipzigsowie im Norden Schleswig-Holstein und Niedersachsen.Es gibt genügend Investmentmöglichkeiten zu attraktivenRenditen.Noggler: Wir können in Österreich zwischen 3,5% und6% verkaufen und in Deutschland zwischen 7% und 10%zukaufen – auf Netto-Kaltmiete bezogen. Damit stärkenwir deutlich und nachhaltig den Unternehmens-Cashflowder BUWOG.Riedl: Auch die Verkäufe in der BUWOG laufen sehr gut,zuletzt haben wir uns von einem großen Paket an KärntnerWohnungen und dem Großteil unseres Oberösterreich-Portfoliosgewinnbringend getrennt. Weitere Dealssind in Anbahnung. Es gelingt uns somit sehr gut, dieaktuelle Nachfragesituation für österreichische Wohnimmobilien– auch geförderte oder ehemals geförderte– auszunutzen. Wenn ich zurückdenke: Vor fünf Jahrenhat man sich derartige Portfoliotransaktionen oderObjektverkäufe nicht vorstellen können. Heute machenwir damit nicht nur vernünftige Umsätze, sondern auchentsprechend hohe Margen.Die IMMOFINANZ hat sich für heuer zum Ziel gesetzt,die Entwicklungsaktivitäten deutlich zu erhöhen. Worandenken Sie dabei?Zehetner: Hier muss man zwei Dinge unterscheiden: JeneProjekte, die in der Pipeline sind und jene, die wir fertigstellen.Ergebnis bringt vor allem, was im jeweiligenGeschäftsjahr fertig wird. Alles andere bedeutet – insbesondereim Vorratsbereich – a priori einmal Kosten undKapitalbindung …Riedl: ... und Arbeit … (lacht)Zehetner: Im laufenden Geschäftsjahr werden wir u.a.GOODZONE, unser aktuell größtes Einzelhandels-Development,das Düsseldorfer Büroobjekt Panta Rheiund den einen oder anderen STOP.SHOP. Fachmarktin Polen eröffnen. Weiters werden wir den Fertigstellungsgradim Gerling Quartier vorantreiben. Dort haben