IMMOFINANZ AG Geschäftsbericht 2012/2013 - Buwog

Vorstand im Fokus 17wir es aber auch überwiegend mit Vorratsimmobilien zutun. Das heißt, der Ertrag fällt gemäß Bilanzierungsvorschriftenerst dann an, wenn die Wohnung verkauft undübergeben ist. In Düsseldorf sind zwei weitere Büroprojektein der Planungsphase, in Prag haben wir dreiObjekte in Bau, in Lublin entsteht mit Tarasy Zamkoweein großes Shopping Center, das Ende 2014 eröffnetwird. Darüber hinaus entwickeln wir Wohnimmobilienin Kattowitz, Krakau und Bukarest, und wir sehen unsauch weitere Residential-Optionen in Polen und Russlandan.Riedl: Was die BUWOG anbelangt, so gibt es kein Unternehmen,das sich in den vergangenen Jahren eine ähnlichumfangreiche Development-Pipeline in Wien aufgebauthat. Wir besitzen Grundstücke für ungefähr3.700 Wohnungen – zum Teil in Bau, zum Teil in Entwicklung,zum Teil als Vorrat gekauft. Hinzu kommenrund 1.500 Wohnungen, die wir in Berlin planen undentwickeln. Damit schaffen wir die Grundlage für künftigeErträge.Zehetner: Hier ist wichtig zu verstehen, wie langfristigdie BUWOG-Entwicklung ausgerichtet ist: Wir sprechenvon einem Zeitraum von mehreren Jahren, in dem dieseWohnungen fertig werden und zum Ergebnis beitragen.Wir haben uns bereits die Pipeline für die nächsten Jahregesichert.Riedl: Der Vorteil ist, dass wir uns mittlerweile auf einemNiveau befinden, wo dank des Aufbaus der vergangenenJahre laufend Gewinnrealisierungen aus diesem Bereichmöglich sind. Wenngleich wir natürlich auch noch nichtden Höhepunkt erreicht haben.Sind die Preise für Wohnimmobilien nicht schon ausgereizt?Riedl: Nein. Ich sehe zum Teil schon recht deutliche Preisentwicklungen,etwa im Luxussegment in Wien. Allerdingsist das eine sehr schmale Marktnische. Was Zinshäuseranbelangt, treten in vielen Fällen Stiftungen oderFamily Offices als Käufer auf, die Eigenkapital investieren– und diese suchen derzeit Sicherheit und wenigstensmoderaten Ertrag als Ersatz für ihre Geldmarktanlagen.Und das wird weiterhin ein Thema bleiben.Am deutschen Wohnungsmarkt haben die Preise jetzterst wieder das Niveau von 2006 und 2007 erreicht.Ein Preisanstieg wird erst dann zur Blase, wenn er nichtdurch fundamentale Angebots- und Nachfragefaktorengerechtfertigt ist, sondern auf Schulden basiert. Und dassehe ich derzeit nicht.Noggler: Genau. Man muss berücksichtigen, dass dieBasis für die Preise wesentlich gesünder geworden ist.Die Struktur der Transaktionen hat sich geändert, Fremdkapitalwurde durch Eigenkapital ersetzt.Wo liegt auf Sicht der nächsten Jahre die Fantasie imkommerziellen Development?Zehetner: Neben den zuvor erwähnten Objekten liegt dieFantasie darin, Entwicklungsprojekte zu identifizieren, dievernünftige und risikooptimierte Erträge versprechen.Das können für den Verkauf vorgesehener Wohnbau inOsteuropa, Retail- und Office- oder Logistikobjekte sein.Wie gestaltet sich die Refinanzierungssituation?Noggler: Diese ist mehr als gut. Die Banken haben sehrviel Liquidität zur Verfügung, die sie zu durchaus vernünftigenKonditionen gerne weitergeben. Das Portfolio istan und für sich durchfinanziert, für alle unsere Development-Projektesind die Refinanzierungen gesichert bzw.abgeschlossen.Zehetner: Wir bieten den Banken auch pfandbrieffähigeProdukte, mit denen diese wiederum ihre Refinanzierungrelativ leicht und ertragreich darstellen können.Nochmals zu den Zahlen: Das Ergebnis je Aktie ist2012/13 gesunken, die Dividende bleibt – ohne Berücksichtigungdes in den Aktienrückkaufs umgelenktenBetrags – stabil. Wie argumentieren Sie das?Zehetner: Mit einem nachhaltigen Cashflow, der starkgestiegen ist. Für uns ist der Cashflow die maßgeblicheGröße. Dort sieht man, wie gut der operative Bereichgearbeitet hat. Und dort haben wir nachhaltig EUR 0,33 jeAktie – um 6 Cent mehr als im Vorjahr – erwirtschaftet.Das bildet das eigentliche Geschäft ab, nicht die unbarenErgebnisveränderungen in der Gewinn- und Verlustrechnung,wie sie sich etwa im Bewertungsergebniswiderspiegeln. Die Dividende soll – die Zustimmung derHauptversammlung vorausgesetzt – EUR 0,15 betragen,und selbst wenn man jene EUR 0,05 berücksichtigt,die wir in Aktienrückkäufe umgelenkt haben, bleibennoch EUR 0,13 übrig und können für Investitionenoder schuldenreduzierend eingesetzt werden.Wie wird die künftige Ausschüttungspolitik aussehen?Zehetner: Eine wesentliche strategische Zielsetzungist die Verselbstständigung der BUWOG über den Kapitalmarkt.Das bzw. die Vorgehensweise, für die wir unsentscheiden – IPO oder Spin-off – wird dafür ausschlaggebendsein, wie viel Cash für Dividenden undAktienrückkäufe verfügbar ist. Was die liquiditätsmäßigenKonsequenzen anbelangt, wird es einen fairenAusgleich zwischen Unternehmen und Aktionär geben.Riedl: Man kann sagen, wir schauen auf den Saldo desAktionärs.Die IMMOFINANZ wird sich nach der Verselbstständigungder BUWOG auf die CEE-Region konzentrieren.Diese ist aber nach wie vor keine heiße Wachstumsstory,internationale Investoren reißen sich seit geraumer Zeitnicht darum. Das heißt, die IMMOFINANZ ist nicht zuletzteine Wette auf den dortigen Aufschwung …Zehetner: Wir selbst werden diesen leider nicht auslösenkönnen …Riedl: … herbeireden auch nicht …Zehetner: … Wir meinen aber, wenn sich die EuropäischeUnion weiterentwickeln möchte, dann wird dasnicht in Spanien, Portugal oder Griechenland passieren,sondern in Polen und Rumänien und in anderen LändernOsteuropas. Dort sind Investitionen in die Infrastruktur,in Office und Retail und in das GrundbedürfnisWohnen notwendig. Und dort sind wir daher genaurichtig positioniert.