Zeszyt naukowy - całość - Wydział ZarzÄ dzania i Ekonomiki Usług

Analiza warunków dzierżawy terenów i infrastruktury… 107
Należy podkreślić, że umowy na około 93,6% terenów wynajmowanych
przez podmiot zarządzający portami w Szczecinie i Świnoujściu zawarte zostały
przed wejściem w życie aktów prawnych regulujących zagadnienie najmu/dzierżawy
gruntów portowych. Zapisy w nich zawarte, a zwłaszcza w sferze
ekonomiki i ustalania wysokości czynszów odbiegają od obecnych reguł gospodarki
rynkowej. Stawki czynszu oparto na kalkulacjach kosztów bezpośrednich
(podatki, opłata za wieczyste użytkowanie, amortyzacja) i obecnie zapewniają
w przybliżeniu ich zwrot na rzecz ZMPSiŚ. Od 1994 roku wysokość stawek
obowiązujących w umowach dzierżawy określana jest według zasady
przenoszenia kosztów właściciela na dzierżawcę. Ruchomym elementem stawki
jest opłata z tytułu korzystania z infrastruktury portowej stanowiącej szczególny
układ przestrzenno-funkcjonalny. Wysokość tej opłaty ustala się na poziomie
od 1 do 5% uzyskanego przez dzierżawce przychodu 10 .
Stawki „historyczne” oscylują między 0,06 zł–0,07 zł za m 2 miesięcznie.
Czynsze ustalane w umowach zawieranych w późniejszych okresach, z podmiotami
niezwiązanymi historycznie z dawnym Zarządem Portu Szczecin–Świnoujście,
określane były w większości na podstawie analizy rynkowej i operatu
szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych. W tak
kształtowanym procesie cenotwórczym uzyskuje się czynsze zapewniające
środki na utrzymanie infrastruktury portowej i jej stopniową modernizację.
Stawki osiągane z takich terenów (np.: w rejonach nabrzeży Rumuńskie, Katowickie)
kształtują się między 0,3 zł – 3 zł za m 2 miesięcznie, za stosunkowo
małe działki o pełnej wartości użytkowej.
Zapisy ustawy o portach i przystaniach morskich narzuciły rozdzielenie
portowych sfer zarządzania i eksploatacji, wymusiły na ZMPSiŚ pozbycie się
udziałów w spółkach portowych oraz odsprzedanie im dzierżawionej infrastruktury.
Działania te wymusiły natomiast zmiany warunków zawartych w umowach
dzierżawnych. W nowych umowach ustalony czynsz rozbito na 11 : czynsz
za grunty oraz czynsz za budynki, pomieszczenia w budynkach, budowle, inne
urządzenia budowlane i techniczne.
Jako bazę przyjęto wysokość opłat z 2004 roku. Rezygnując z części opłaty
dzierżawnej zależnej od uzyskanego przychodu, podwyższono część opłaty
od wydzierżawionego gruntu. Takie rozwiązanie warunków dzierżawy według
wadzenie przetargu publicznego w przypadku oddawania gruntów portowych w dzierżawę lub
najem, gdy wartość przedmiotu przetargu nie przekracza równowartości w PLN – 15 000 EUR.
10 Materiały Zarządu Morskich Portów Szczecin i Świnoujście SA.
11 Ibidem.