Begründung Flächennutzungplan 2020 - Werder (Havel)

Stadt Werder (Havel): Begründung zum Flächennutzungsplan – abschließende Beschlussfassung 15. Mai 2008 126
8.1.1.1 Wohnbauflächen mit landschaftlicher Prägung
Die Differenzierung in der Wohnbauflächendarstellung in Wohnbauflächen landschaftlicher Prägung
wurde vorgenommen, um den qualitativen Unterschieden im Bestand und in der zukünftigen Bodennutung
im Bereich des Wohnungsbaus Rechnung zu tragen. Diese Art der Differenzierung im Gebiet der
Stadt Werder (Havel) bestand bis zu diesem FNP nur in den FNP-Entwürfen Werder I und II und dort
sowohl für seinerzeit geplante als auch bestehende Wohngebiete. Diese Differenzierung wurde zum
Teil auch auf Darstellungen in den Ortsteilen ausgeweitet, dort jedoch nur auf geplante Flächen.
Es wird eine textliche Darstellung in Bezug auf die in der Planzeichnung mit der Art der Nutzung als
‚Wohnbauflächen landschaftlicher Prägung’ dargestellten Flächen getroffen, die Mindestanforderungen
an Grundstücksgrößen und Höchstmaße an die Grundstücksausnutzung formuliert: Die bauliche Dichte
(Grundflächenzahl – GRZ) ist auf Wohnbauflächen landschaftlicher Prägung als Richtwert auf eine
maximale GRZ von 0,2 anzusetzen. Die Grundstücksgröße für Einfamilienhäuser soll mindestens 700
m² betragen.
Einige Teilbereiche der Bestandsdarstellungen befinden innerhalb des Landschaftsschutzgebietes
„Potsdamer Havel – und Seengebiet“. Mit Schreiben vom 22. Juni 2006 teilt das Ministerium für Ländliche
Entwicklung, Umwelt und Verbraucherschutz (MLUV) mit, dass den Darstellungen des baulichen
Bestandes nicht widersprochen wird.
Stadtgebiet Werder - BESTAND
Die Bestandsdarstellungen von Wohnbauflächen landschaftlicher Prägung befinden sich in erster Linie
im Übergang zwischen den Siedlungsschwerpunkten und den Landschaftsbereichen bzw. den Gewässern
sowie im flächenmäßig größten Siedlungsbereich des Stadtgebietes. Dieser Bereich erstreckt
sich über gut 200 ha von der Stadtrandsiedlung im Nordwesten über die ‚Werderschen Obstgärten’
beidseitig der Kemnitzer Chaussee, Kemnitzer Straße und Hoher Weg bis fast an das Stadtzentrum.
Obwohl dieser Planungsraum nicht den Siedlungsschwerpunkt der Stadt bildet, stellt sich der Bereich
als der aktuelle Neubauschwerpunkt, auch der letzten Jahre, dar. Es entstehen und entstanden ausschließlich
individuelle Einzelhausverdichtungen auf unbebauten Grundstücken. Da noch zahlreich erschlossene
und unbebaute Baugrundstücke existieren, ist davon auszugehen, dass sich diese Tendenz
fortsetzt.
Die Potenzialanalyse zu diesem FNP hat ergeben, dass rechnerisch dort durchschnittlich auf 0,5 ha
das Nachverdichtungspotenzial für 1 Einfamilienhaus bei einreihiger Bebauung besteht, was maximal
rund 420 Wohneinheiten bzw. knapp 1.000 Einwohner bedeutet. Es ist allerdings sehr unwahrscheinlich,
dass diese Neubaupotenziale im Planungszeitraum bis 2020 komplett nachgefragt werden (s.u.
Bevölkerungsentwicklung). Die Blockinnenbereiche in diesem Siedlungsgebiet sind großflächig individuell
gärtnerisch genutzte Flächen, die durch einzelne Brachflächen durchsetzt sind. Eine Bebauung in
zweiter Reihe ist grundsätzlich denkbar, ohne dass der Charakter der landschaftlichen Prägung dadurch
eingeschränkt würde. Diese Option ist jedoch als Flächenreserve für den Zeitraum nach 2020 zu
bewahren, da es sich eben nicht um den Siedlungsschwerpunkt des Stadtgebietes handelt und andere,
weiter oben angeführte Bereiche strukturell eine höhere Priorität aufweisen.
Die im Entwurf des Teilflächennutzungsplanes von 1999 dargestellte Wohnbaufläche landschaftlicher
Prägung im Bereich der ehemaligen Gärtnereiflächen an der Hans-Sachs-Straße/dem Birkengrund
sind in einem Umfang von 16 ha nicht mehr für eine Bebauung vorgesehen.
Auf den übrigen Flächen mit Darstellungen als landschaftlich geprägte Wohnbauflächen im Stadtgebiet,
die mit insgesamt 35 ha erheblich kleinteiliger sind, besteht östlich der Potsdamer Straße, westlich
der Moosfennstraße und im Bereich Puschkinstraße das jeweilige Potenzial von 15-20 Wohneinheiten.
Eine Ausnahme bildet die Bestandsfläche östlich der Adolf-Damaschke-Straße, wo rund 60
Wohneinheiten entstehen können, da sich innerhalb dieser Fläche das bisher unbebaute Bebauungsplangebiet
‚An der Föhse’ befindet.
Stadtgebiet Werder - PLANUNG
Aufgrund der bei den Bestandsdarstellungen geschilderten zahlreichen Neubau- und Verdichtungsmöglichkeiten
beschränkt sich die Stadt Werder (Havel) auf die Neu-Darstellung von nur einer Wohnbauflächen
landschaftlicher Prägung im Umfang von 5,9 ha. Die Fläche befindet sich unmittelbar am
Stadtzentrum und war im früheren FNP-Entwurf Werder-Nord als Vorbehaltsfläche Wohnen dargestellt.
Bis zum 1. Entwurf 08/2006 umfasste die geplante Wohnbaufläche den westlich angrenzenden