Direito em Movimento - Emerj

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CONDOMÍNIO. RATEIO DE COTAS CONDOMINIAIS. AUTOR QUE PRETENDE DIVISÃO EM FRAÇÕES PROPORCIONAIS À FRAÇÃO IDEAL. OMISSÃO NA CONVENÇÃO. APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ART. 1.336, I DO CÓDIGO CIVIL. PROCEDÊNCIA. (PROC. Nº 2004.815.006366-0 - RENATA DE LIMA MACHADO AMARAL) JUIZADO ESPECIAL CÍVEL - REGIÃO OCEÂNICA - COMARCA DE NITERÓI 56 Direito em Movimento SENTENÇA Pretende o autor que o réu lhe cobre sua cota parte nas despesas condominiais do imóvel que integra o condomínio-réu na proporção de sua fração ideal, em respeito ao que estabelece o art. 1336 do Código Civil de 2002 e em detrimento do que impõe a convenção condominial, que prevê a contribuição igualitária entre todos os condôminos, independentemente de as frações ideais de cada qual serem diferentes. Na contestação, o réu argúi preliminares de ilegitimidade ativa, impossibilidade jurídica do pedido e ausência de interesse de agir, além de suscitar a inépcia da petição inicial. No mérito, refuta a pretensão autoral, alegando que foi realizada assembléia condominial para necessária alteração da forma de cobrança das cotas condominiais, em 24 de fevereiro de 2004, e que não teve o quorum mínimo necessário para votação do assunto. Deste modo, prevalece a convenção já existente, que é lei entre as partes, devendo, portanto, ser devidamente respeitada. Ressalta que para modificação da convenção há que se realizar assembléia com objetivo específico e quorum mínimo e que a cobrança vem sendo realizada de forma igualitária há mais de 20 anos. Rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa, pois o autor demonstrou através do documento de fls. 10/12 que é promissário comprador do imóvel que integra o condomínio réu. Rejeito, igualmente, as preliminares de impossibilidade jurídica do pedido, pois que a pretensão autoral é admitida pelo ordenamento jurídico e há interesse de agir, pois que a ação é necessária e adequada aos fins pretendidos pelo condômino. Estabelece o art. 1336, inciso I do Código Civil, com a redação dada pela Lei 10.931/2004: "Art. 1336: São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;" Estabelece a convenção condominial de fls. 17/30, em seu art. 6°, alíneas "p" e "q": "Art. 6°: São deveres dos Condôminos: p - contribuir para as despesas comuns do Edifício; q - contribuir para o custeio das obras determinadas pelas Assembléias, na forma estabelecida pelo Art. 26 e seus parágrafos, no que for aplicável Em nenhum dispositivo da mencionada convenção condominial consta que a forma de rateio entre os condôminos será realizada de forma igualitária e o contrário não foi demonstrado pelo réu, sendo certo que a simples leitura dos artigos 27 e 28 do ato-regra que regula as relações entre os condôminos não permite concluir diversamente. Assim, diante da omissão da convenção em prever a forma de rateio, deve ser aplicado o art. 1336, I do CC/2002, que é norma de ordem pública, na forma do que estabelece o art. 2035, caput e parágrafo único do mesmo diploma legal, para o fim de serem realizadas as cobranças na proporção da fração ideal do autor. Neste sentido, merece transcrição o entendimento doutrinário da lavra do culto jurista Marco Aurélio Bezerra de Melo, ao comentar o art. 1336, inciso I do CC/2002, em sua obra Novo Código Civil Anotado - Volume V - Direito das Coisas, 2a edição, Ed. Lumen Juris, 2003, página 177: "Parece-me, outrossim, que a regra se aplicará aos condomínios que tenham sido celebrados antes da vigência da nova lei, em razão do que prescreve o artigo 2.035 do Código Civil e, sobretudo, por guardar relação com a eqüidade, fato que torna a questão como sendo de ordem pública." Afora isso, deve ser ressaltado que já a Lei 4.591/64 previa em seu art. 12, § 1º que, não dispondo a convenção condominial em sentido contrário, o rateio seria realizado segundo as frações ideais. Isto posto, JULGO PROCEDENTE o pedido e condeno o réu a cobrar do autor pelas despesas condominiais de acordo com a fração ideal do imóvel 1403 que integra o condomínio, isto é, 4789/ 51968, no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de multa de R$ 200,00 por cobrança que demonstre o descumprimento da presente determinação. Direito em Movimento 57
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