St.gallische Gerichts- und Verwaltungspraxis 2006

Staats- und Verwaltungsrecht GVP 2006 Nr. 123
lich angrenzenden Parzellen übernimmt sie durch ihre Lage eine Klammerfunktion,
indem sie sich praktisch von der Mitte des einen Gebäudes zur Mitte des anderen
Gebäudes erstreckt. Diese Regelmässigkeit wird gegenüber den Punktbauten weiter
östlich weitergeführt. Indem sich die drei geplanten Bauten am ehesten an der Grösse
des Mehrfamilienhauses an der D-Strasse 8 orientieren, gehören sie zweifellos zu
den voluminöseren Bauten in diesem Quartier. Durch die besondere Gitterstruktur der
Erschliessungsstrassen sind die Grundstücke des Überbauungsplangebiets die einzigen
– mit zwei Ausnahmen – innerhalb des Gebiets mit besonderem baulichem Erscheinungsbild
und in der Wohnzone W3a, die gegen Süden den grossen Grenzabstand
einzuhalten haben. Die übrigen Grundstücke grenzen im Süden an die R- bzw.
M-Strasse und haben damit lediglich den Strassenabstand einzuhalten. Auf zwei Parzellen
weisen die Bauten ebenfalls eine vergleichbare Unterschreitung des grossen
Grenzabstands auf wie die streitigen Baubereiche für Hauptbauten. Das bestehende
vom Überbauungsplan erfasste Mehrfamilienhaus auf der Parzelle Nr. X hält sogar nur
gerade einen grossen Grenzabstand von 3 m ein. Auch die im Norden an die D-Strasse
und im Westen an die S-Strasse angrenzenden Bauten bestärken den Eindruck
eines dicht überbauten Gevierts mit wenig Umschwung. Diese relativ hohe Überbauungsdichte
entspricht einem zentralen raumplanerischen Interesse, zumal das
Planungsgebiet über eine gute Versorgungs- und Verkehrsinfrastruktur verfügt. Städtebaulich
bildet der Überbauungsplan grundsätzlich auch einen guten Ansatz, die bestehende,
für dieses Geviert charakteristische Rhythmik weiterzuführen. Allerdings wird
dabei der Tatsache nicht genügend Rechnung getragen, dass das Überbauungsplangebiet
in der Wohnzone W3a und nicht wie die gegenüberliegende Seite der
D-Strasse der Kernzone K4 zugeteilt ist. Der Überbauungsplan enthält im Vergleich
zur Regelbauweise in der Wohnzone W3a folgende Abweichungen:
– viergeschossig statt dreigeschossig
– maximale Gebäudehöhe 13,7 m statt 11 m
– maximale Gebäudelänge 23,6 m statt 22 m
– grosser Grenzabstand 4,8 bis 6,04 m statt 11,45 m (10 m + 1,45 m)
– Strassenabstand 3,8 m statt 3 m.
Diese Abweichungen erlauben ein Ausmass von Bauten, die selbst in einer Kernzone
K4 ohne Ausnahmebewilligung bzw. ohne Sondernutzungsplan nicht erstellt
werden könnten. Denn selbst in der Kernzone K4 würde der grosse Grenzabstand –
wenn auch deutlich weniger – unterschritten werden. Der Überbauungsplan läuft
damit auf eine materielle Änderung der Zonenordnung im Planperimeter hinaus, für
die nach Art. 30 BauG das Referendumverfahren zwingend vorgeschrieben ist.
6. Schliesslich ist zu prüfen, ob die Nachbarn in ihren Interessen erheblich beeinträchtigt
werden.
a) Beim Erlass eines Überbauungsplans sind die Baumöglichkeiten nach der
Regelbauweise zu berücksichtigen. Die Grenze der zulässigen Abweichungen von
der Regelbauweise ergibt sich einerseits aus dem Erfordernis des öffentlichen
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