St.gallische Gerichts- und Verwaltungspraxis 2006

Staats- und Verwaltungsrecht GVP 2006 Nr. 124
öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung und lässt sie im Grundbuch anmerken.
Es fragt sich, ob eine amtliche Pflicht zur Anmerkung auch dann besteht, wenn kein
aktuelles Bauvorhaben verwirklicht werden soll. M. Zemp führt im Kommentar zum
Baugesetz des Kantons St.Gallen vom 6. Juli 1972, St.Gallen 1980, S. 82 i.V. m.
S. 62 f. dazu aus, dass der Fall, in dem ein Nachbar eine solche generelle Verpflichtungserklärung
(d. h. ohne Abhängigkeit von einem konkreten Bauvorhaben und somit
quasi auf Vorrat) abgebe, unter Art. 680 Abs. 3 ZGB zu subsumieren sei, werde damit
doch die gesetzliche Eigentumsbeschränkung abgeändert, ohne dass es zur korrelierenden
Nachbarsbaute kommen müsse. Wolle ein Nachbar eine solche Verpflichtung
eingehen, sei er an die Bestimmungen des Privatrechts gebunden. Eine solche Verpflichtung
vermöge jedoch die öffentlichrechtliche Verpflichtungserklärung gegenüber
der Behörde nicht zu ersetzen. Ausserdem dürfe die Verpflichtung des Nachbarn von
Amtes wegen nur so weit gehen, wie es öffentlichrechtlich erforderlich sei. Ob und
inwieweit die Verpflichtungserklärung benötigt werde und Bestand habe, hänge deshalb
vom Entscheid der Behörde hinsichtlich des konkreten Bauvorhabens ab. Daraus
schliesst Zemp, dass die Verpflichtungserklärung nach Art. 63 BauG erst mit oder
nach Einreichung eines Baugesuchs gültig abgegeben werden könne.
c) Diese Ansicht überzeugt. Auch der Wortlaut von Art. 63 BauG unterstreicht
diese Auffassung, spricht er doch explizit von «Inanspruchnahme», was offenbar ein
konkretes Projekt, bei welchem die erlaubte Ausnützung überschritten werden könnte,
voraussetzt. Allein in solchen Fällen rechtfertigt sich eine öffentlichrechtliche
Eigentumsbeschränkung und damit ein staatlicher Eingriff in die verfassungsmässig
geschützte Eigentumsgarantie (Art. 26 BV). Weshalb der Staat die Anmerkung eines
durchaus zulässigen, aber rein privatrechtlich vereinbarten, aus öffentlichrechtlicher
Sicht nicht notwendigen Ausnützungstransfers als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung
verfügen sollte, ist in der Tat nicht einzusehen. Einem solchen Vorgehen
würde es bereits am erforderlichen öffentlichen Interesse mangeln, welches
jedem Eingriff in die verfassungsmässig garantierten Grundrechte zugrunde liegen
muss (vgl. Art. 36 Abs. 2 BV). Eine Verfügung der Vorinstanz hätte sich somit auch
dann nicht auf Art. 63 BauG stützen lassen, wenn man Ziffer 11 des Kaufvertrags
vom 27. Oktober 2000 als Zustimmung gedeutet hätte, denn es fehlte im Zeitpunkt
des rekurrentischen Gesuchs an einem aktuellen Bauvorhaben, für welches ein
Ausnützungstransfer zur Wahrung öffentlicher Interessen angezeigt gewesen wäre.
Ergebnis:
Hinter dem obligatorisch vereinbarten Ausnützungsübertrag stand kein öffentliches
Interesse, weshalb dieser nicht als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im
Grundbuch eingetragen werden konnte. Die Vorinstanz hatte demzufolge in der
Verfügung 2 das entsprechende Begehren zu Recht abgewiesen. Auch der gegen
diese Verfügung beim Baudepartement erhobene Rekurs war abzuweisen. Umgekehrt
konnten die Rekurse gegen die Verfügung 1 zufolge Gegenstandslosigkeit
von der Geschäftsliste abgeschrieben werden.
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