St.gallische Gerichts- und Verwaltungspraxis 2006

Staats- und Verwaltungsrecht GVP 2006 Nr. 124
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Art. 63 BauG (sGS 731.1). Der Eintrag eines Ausnützungstransfers als öffentlichrechtliche
Eigentumsbeschränkung im Grundbuch ist nur zulässig, wenn
und soweit der Übertrag auf Grund eines konkreten Baugesuchs erforderlich
ist.
Baudepartement, 20. April 2006
Sachverhalt:
Die K. AG (Rekurrentin) verkaufte im Jahr 2000 einen Teil ihrer Parzelle an das
Ehepaar R. (Rekursgegner 2). Im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag hielten die
Parteien fest, dass die Ausnützung der Verkaufsfläche dem Stammgrundstück erhalten
bleibe. Eine Anmerkung der Ausnützungsreserve erfolgte ebenso wenig wie
eine Verpflichtung, diese Bestimmung einem Rechtsnachfolger zu überbinden.
Im Jahr 2001 verkaufte das Ehepaar R. seine Parzelle an die Eheleute L. (Rekursgegner
1), welche auch heute noch Eigentümer dieser Liegenschaft sind.
Auf Antrag der K. AG verfügte die zuständige Gemeindebehörde am 26. April
2004 einen Ausnützungstransfer zu Gunsten der Parzelle der K. AG und zu Lasten
der Parzelle der Ehepartner L. sowie nach eingetretener Rechtskraft dessen Anmerkung
als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch (Verfügung
1). Gegen diese Verfügung erhoben sowohl das Ehepaar L. als auch das Ehepaar
R. Rekurs beim Baudepartement. Am 4. Februar 2005 widerrief die zuständige
Gemeindebehörde die erste Verfügung und wies den Antrag der K. AG ab (Verfügung
2). Gegen diese Verfügung erhob die K. AG Rekurs beim Baudepartement.
Aus den Erwägungen:
6. a) Die Vorinstanz verfügte ursprünglich die Anmerkung des Ausnützungstransfers
im Grundbuch als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung. Für solche gilt
die Besonderheit, dass sie eine doppelte Rechtsgrundlage erfordern. Dazu zählt einerseits
die grundbuchrechtliche und somit zivilrechtliche Grundlage und andererseits
die kantonalrechtliche Grundlage (D. Scherrer, Anmerkungen im Grundbuch unter Berücksichtigung
des Bundesrechts und des kantonal-st.gallischen Rechtes, Diss. Freiburg
1984, S. 246 ff.). Art. 962 Abs. 1 ZGB stellt die grundbuchrechtliche Kompetenznorm
für kantonale Anmerkungstatbestände dar. Kantonalrechtlich finden sich
entsprechende Kompetenznormen u. a. in Art. 62 und 63 BauG (GVP 1997 Nr. 72).
b) In ihrer Verfügung 1 stützte die Vorinstanz die grundbuchliche Anmerkung
des Ausnützungstransfers auf Art. 62 BauG. Diese Bestimmung verlangt die Anmerkung
einer Vorbelastung der Ausnützung als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung
von Amtes wegen für den Fall, dass ein ganz oder teilweise überbautes
Grundstück geteilt und die Ausnützung durch die Teilung auf ein anderes
Grundstück verlagert wird. Entscheidend ist hierbei, dass infolge der Teilung beim
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