Document de référence 2011 (.pdf 2.11 Mo) - Nexity

ANNEXE
États financiers consolidés au 31décembre2011
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Pôles Immobilier résidentiel et Immobilier d’entreprise
À la différence de 2010, la détermination à fin 2011, d’un plan d’affaires sur le moyen terme paraît particulièrement délicate
pour les activités de promotion, compte tenu, en matière d’immobilier résidentiel, de la sensibilité des résultats potentiels aux
évolutions de la politique du logement dans un contexte d’élections présidentielles et législatives courant 2012, et, tant en matière
d’immobilier résidentiel que d’entreprise, de l’impact du scénario d’évolution économique globale retenu, avec le prolongement
d’incertitudes toujours élevées à fin 2011 (crise financière, crise des dettes souveraines, indices de récession économique, restriction
attendue des financements bancaires) dont l’issue peut considérablement influer sur les hypothèses à retenir.
Compte tenu du faible montant des goodwills par rapport aux valeurs recouvrables pour les activités de promotion, une approche
de sensibilité a en conséquence été privilégiée, en pratiquant des abattements forfaitaires très significatifs aux déterminants
des flux de cash-flows, pour mesurer l’impact d’une dégradation éventuelle, au regard des niveaux d’activité constatés en 2011.
Outre une dégradation des hypothèses de taux de croissance et de taux d’actualisation utilisés pour calculer la valeur d’utilité
des activités (-0,50 % sur le taux de croissance à perpétuité; +0,50 % sur le taux d’actualisation),les hypothèses d’activité
récurrentes ont été fortement dégradées en retenant pour l’Immobilier résidentiel, de manière pérenne sur les exercices futurs,
un niveau de réservations inférieur de 20 % en volume et de 10 % en prix unitaires moyens à celui constaté en 2011, avec un
taux de marge opérationnelle limité à 8 %; et pour l’immobilier d’entreprise, un niveau récurrent faible de prises de commandes
à 200millions d’euros hors taxes (soit seulement 30 % des prises de commandes enregistrées en 2011), avec un taux de marge
opérationnel limité à 6 %.
Sur la base des hypothèses fortement dégradées retenues pour ce travail de sensibilité, l’écart entre la valeur recouvrable et la
valeur comptable reste très important par rapport à la valeur des goodwills: 460millions d’euros pour l’immobilier résidentiel
et 40millions d’euros pour l’immobilier d’entreprise. Aucune perte de valeur n’est en conséquence constatée à fin 2011.
Pôle Services et Réseaux
Les tests de valeur utilisent les plans d’affaires à 5ans retenus par la Direction pour chacune des UGT composant ce pôle. Ces
plans d’affaires intègrent des hypothèses différenciées de croissance des activités, de leurs évolutions prévisibles compte tenu
du contexte économique, de leurs marchés respectifs, et de fortes incertitudes sur les perspectives futures. Les niveaux de marge
attendus sont cohérents avec l’objectif de progression des marges pour les activités du pôle Services et Réseaux.
Au-delà de l’horizon du plan à 5ans, le taux de croissance à perpétuité utilisé pour calculer la valeur terminale est égal à 2 %
(soit le même taux qu’au 31décembre 2010). Ce taux est cependant inférieur au taux de croissance moyen des activités sur la
période du business plan.
Le tableau suivant indique les pertes de valeurs constatées en 2011, et l’impact de la sensibilité des hypothèses clés.
TESTS DE PERTE DE VALEUR 2011
(enmillions d’euros) Services Franchises Distribution en réseau
Perte de valeur constatée en 2011 (26,2) (21,0) (41,7)
Impact sensibilité
+0,5% sur taux d’actualisation (38,8) (5,6) (12,0)
Impact sensibilité
-0,5% sur taux de croissance (35,1) (4,5) (7,1)
Impact sensibilité
-0,5% sur taux de marge du flux terminal (17,9) (1,4) (4,9)
Perte de valeur constatée en 2010 (35,4) – –
Nexity Document de référence / 2011 - 269