Document de référence 2011 (.pdf 2.11 Mo) - Nexity

3 Rapport
ANNEXE
du Président du Conseil d’administration sur lesconditions de préparation
et d’organisation des travaux du Conseil d’administration et sur les procédures de contrôle interne
L’acquisition des terrains est subordonnée à la couverture de risques susceptibles de remettre en cause la faisabilité et la
rentabilité du projet tels que:
• l’absence d’autorisations de construire purgées des délais de recours des tiers;
• les éventuels problèmes liés à la pollution et la qualité des sols; et
• la découverte de vestiges archéologiques.
Ainsi, les promesses de ventes de terrain ou d’immeubles intègrent des conditions suspensives permettant de renoncer à
l’acquisition. Elles font l’objet d’une revue préalable par la Direction juridique qui s’assure de la correcte couverture des risques
potentiels. La Direction du développement de la filiale concernée suit la levée de ces conditions.
Le Comité d’engagement, suivi du Comité d’acquisition pour ce qui concerne les acquisitions de terrains pour l’Immobilier
résidentiel, vérifie le respect de ces critères avant la signature des promesses engageantes et avant l’acquisition définitive.
Toute exception doit être justifiée par un autre moyen permettant de réduire l’exposition à ces risques. Par exemple:
• en Immobilier d’entreprise, l’absence d’obtention définitive d’autorisations à construire purgées de tous recours avant
l’acquisition foncière peut être à titre exceptionnel justifiée notamment par une occupation de l’actif générant des revenus ; ou
• le risque de pollution peut être limité par la dépollution obligatoire du terrain avant tout engagement définitif ou par une
analyse technique détaillée permettant de donner une assurance quant aux coûts de dépollution qui seraient à supporter.
Dans le cadre des dossiers de vente en bloc dont le contrat de réservation est signé avec un opérateur social et dont l’ensemble
des conditions suspensives est levé ainsi que dans le cadre de projets de moins de 60logements dont la commercialisation est
réalisée à plus de 60 % au travers de contrats avec financement avéré, le Comité d’acquisition n’est pas obligatoirement tenu
physiquement. Le dossier est visé dans un premier temps par le Directeur de la filiale et son Directeur régional correspondant,
puis validé et signé par le Directeur général du pôle Immobilier résidentiel et le Directeur général délégué du Groupe.
Le risque commercial lié à l’absence d’une demande réelle pour chaque produit immobilier que le Groupe souhaite réaliser est
aussi notamment maîtrisé par le respect des principes suivants:
• en Immobilier d’entreprise, l’engagement de l’investisseur ou la pré-commercialisation locative sur l’opération doit être effectif
avant le lancement des travaux de construction; et
• en Immobilier résidentiel, l’acquisition du terrain n’est réalisée qu’après examen des résultats de la pré-commercialisation.
Sont pris en compte notamment les critères de rythme de réservation, de typologie deslogements, d’obtention de dépôt de
garantie et de justification du mode de financement par les clients.
Par ailleurs, l’établissement des pouvoirs nécessaires aux acquisitions ou aux ventes, ou aux demandes d’émission des garanties
financières d’achèvement (qui sont un préalable aux ventes aux clients dans le régime de la vente en l’état futur d’achèvement,
notamment pour l’Immobilier résidentiel) est réalisé à partir de la vérification du respect de ces critères.
Enfin, en Immobilier résidentiel, le lancement de la phase de signature des actes notariés clients et de démarrage des travaux
de construction est conditionné à l’accord du Directeur régional.
La maîtrise des coûts est un enjeu essentiel de la réussite des opérations. Dans la phase montage, les études de sols et les
chiffrages des métrés permettent d’obtenir une assurance raisonnable du budget de construction.
Ces données sont corroborées par l’expérience acquise sur les précédentes opérations. La comparaison avec une large batterie de
ratios, adaptés à chaque métier et à chaque produit, permet également un contrôle de cohérence et la détection d’éventuelles
anomalies à travers une grille d’analyse. Ces éléments, qui permettent de valider le prix de revient (notamment le coût de
construction) sont validés par la Direction de chaque filiale.
Dans la phase de réalisation, la passation des marchés de travaux permet de valider le coût effectif de la réalisation et d’identifier
d’éventuels dépassements de budget. Les réunions budgétaires périodiques entre les services opérationnels et le contrôle de
gestion permettent de garantir le bon degré de réactivité par rapport à d’éventuels dépassements de coûts.
Le choix des entreprises fait l’objet d’un processus de sélection supervisé par le Directeur technique de la filiale. La sélection se
fait sur des choix multicritères, qui comprennent notamment le prix,mais aussi les références des entreprises et l’éventuelle
expérience déjà acquise avec la filiale. Le Groupe veille également à ne pas être dépendant d’un nombre restreint de fournisseurs.
332 - Document de référence / 2011
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