Document de référence 2011 (.pdf 2.11 Mo) - Nexity

6
APERÇU DES ACTIVITÉS
Description des principales activités de Nexity
• pour les opérations d’immeubles de bureaux, de commerces ou d’hôtels, intégration d’assistants à maîtrise d’ouvrage en
matière technique à chaque équipe de projet afin notamment d’effectuer un suivi continu du coût de construction.
Par ailleurs, dans la réalisation de ses projets, le Groupe traite généralement les marchés de travaux en corps d’état séparés
(c’est-à-dire en confiant les travaux à plusieurs entreprises spécialisées par domaine) afin d’optimiser les coûts tout en assurant la
qualité technique. Les caractéristiques techniques du projet et les besoins de couverture des risques de coûts travaux conduisent
également parfois Nexity à traiter les opérations en entreprise générale (confiant l’ensemble des travaux à une seule entreprise).
Le Groupe recourt principalement à deux types de contrats de vente: la VEFA et le CPI. Il intervient également sur des opérations
de maîtrise d’ouvrage déléguée (MOD) qui consistent non en la vente d’un projetmais en l’accompagnement d’un maître d’ouvrage
dans la réalisation de son projet de construction ou de réhabilitation d’un actif immobilier (voir paragraphe6.3.2.6 “Typologie
des modes de réalisation des projets”).
Les projets réalisés dans le cadre d’une VEFA comportent généralement quatre phases successives (études, montage, réalisation
et période d’après livraison) dont les principales caractéristiques sont présentées dans les paragraphesqui suivent. Les projets
réalisés dans le cadre d’un CPI présentent globalement les mêmes caractéristiques à l’exception du fait que le Groupe n’a pas
à acquérir le terrain d’assiette de l’immeuble, qui appartient déjà à son client.
Dans le cadre des développements menés à l’international, les principes décrits ci-dessus sont le cas échéant adaptés aux
spécificités locales, notamment sur le plan juridique.
Phase d’étude
Durant la phase d’étude du projet, le Groupe procède en général successivement à la recherche du terrain (généralement auprès
d’aménageurs), aux études sur le projet, à la validation du projet par le Comité d’engagement puis à la première étape de la
maîtrise foncière grâce à un protocole de réservation du terrain.
Pour les besoins de l’étude du projet, l’entité du Groupe qui réalise le projet procède également durant cette première phase
au choix des intervenants techniques (architecte, notaire, maître d’œuvre d’exécution, bureau d’études techniques, bureau de
contrôle, coordinateur sécurité et protection de la santé - SPS) qui vont participer à la définition du projet (réalisation des premières
esquisses par l’architecte) et à son chiffrage (chiffrage du coût technique par le maître d’œuvre d’exécution et confrontation avec
les estimations réalisées par les services du Groupe).
En termes de prix de revient, un projet comprend généralement quatre grands postes de coûts: le prix d’acquisition du terrain, le
coût de construction (correspondant à l’ensemble des marchés par corps d’état qui seront passés avec les entreprises), les impôts
et taxes (notamment droits afférents à l’acquisition du terrain, taxe d’aménagement (qui remplace depuis le 1 er mars 2012 la taxe
locale d’équipement), participation pour raccordement, redevance sur les bureaux) et les honoraires des intervenants techniques.
Au plan commercial, l’étude du projet consiste principalement en la réalisation d’études de marché permettant de valider les
valeurs locatives de l’immeuble à construire ainsi que le taux de capitalisation (rentabilité) du projet afin d’en apprécier la
faisabilité économique au regard du coût technique estimé de réalisation.
Phase de montage
S’il est poursuivi au-delà de la phase d’étude, le projet entre dans sa phase de montage durant laquelle la première étape sera
d’assurer la maîtrise foncière par la signature d’une promesse de vente sur le terrain. À cet égard, dans le cadre de sa politique
de maîtrise du risque, le Groupe a pour pratique, sauf exception ponctuelle, de conditionner l’acquisition du terrain à l’obtention
définitive des autorisations administratives permettant de réaliser le projet ainsi qu’à la conduite d’études sur le terrain afin
de rechercher notamment d’éventuelles pollutions. Dans certains cas, le Groupe obtient également que la promesse de vente
comprenne une condition suspensive de commercialisation du projet subordonnant son engagement d’acheter le terrain à la
vente du projet à un investisseur ou à un utilisateur sur des bases précisément définies.
Nexity Document de référence / 2011 - 69