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Fernanda Paula Oliveiraorganizatórias que permitam a sua utilização) assumiram dimensõestais que já não podem ser reconduzidos aos modelos originais.As referidas partes comuns devem ser afectadas ao uso de todasou algumas unidades ou fracções que o compõem. Note-se que bastaque as referidas partes comuns estejam afectadas a algumas unidadesimobiliárias ou fracções autónomas que compõem o conjunto, mas énecessário também que todas as fracções autónomas ou unidades imobiliáriasse encontrem ligadas com alguma outra, caso contrário faltao requisito essencial da propriedade horizontal relativamente às mesmas.Uma unidade imobiliária não fará assim parte de um conjuntodeste tipo se não tiver qualquer ligação com outra unidade imobiliáriaou fracção autónoma, na medida em que lhe falta o necessário elo deligação. Já é, ao invés, configurável a situação em que tal ligação se dêpela existência das instalações gerais e da entrada, algumas unidadesimobiliárias apenas participem na instalação geral da água ou do gás,outras da entrada, outras de ambas. O que não pode existir é autonomiaabsoluta, rectius, independência funcional entre as várias unidades.Na fattispecie do artigo 1438.°-A do Código Civil cabem váriassituações:– aquela constituída por vários edifícios em altura, já divididosem fracções autónomas e constituídos em propriedade horizontal, ligadosentre si por coisas e serviços comuns;– a situação de várias unidades imobiliárias, nas quais não háum fraccionamento da propriedade por fracções, mas que fruem igualmentede bens e serviços comuns (o caso dos chamados condomíniosfechados, com moradias/casas/vivendas autónomas);– a situação composta por vários edifícios em altura fraccionadose unidades imobiliárias autónomas ligadas funcionalmente pelaexistência de partes comuns; e– a situação de vários edifícios que partilham partes comuns entresi.As várias hipóteses referidas podem ser reconduzidas a dois tiposde situações: o supercondomínio e o condomínio complexo.No primeiro tipo, o regime da propriedade horizontal mantém asua estrutura fundamental, aplica-se em bloco, variando apenas no seuobjecto: não se aplica apenas a um edifício mas a múltiplos e não seaplica a várias fracções autónomas mas a várias unidades imobiliárias214
Direito do Urbanismo. Do Planeamento à Gestãoou moradias. A um só direito corresponde, assim, uma multiplicidadede objectos.No segundo, passa a ser necessário conciliar dois regimes depropriedade horizontal, ou, rectius, um regime duplo de propriedadehorizontal. Há, efectivamente, no condomínio complexo uma duplicaçãode regimes (e de permilagem) que altera a linha estrutural doregime.Neste caso, em cada condomínio vigora um regime (com o inerentesistema de administração exclusiva das partes comuns) que serácompatibilizado com a aplicação de outro regime às partes comuns aosvários edifícios; o que coloca novos e, passe-se o pleonasmo, complexosproblemas quanto à repartição de competências entre as várias administrações,entre os vários órgãos de administração, de fiscalizaçãodo exercício desses poderes, de responsabilidade pelos encargos, etc.Pelo exposto, se retira com facilidade que supercondomínio econdomínio complexo são conceitos pouco elaborados, que correspondema uma realidade social recente e em contínua formação.Ainda assim se pode concluir que no supercondomínio a propriedadehorizontal é um regime essencial, enquanto no condomíniocomplexo é apenas complementar, destinado a melhorar a administraçãode certas partes comuns e a funcionalidade do condomínio.Ora, tendo em consideração as várias formas possíveis de recursoà propriedade horizontal e a frequente tendência de sujeitar váriasconstruções a este regime com o intuito de, por esta via, evitar as fortescontrapartidas exigidas no licenciamento de operações de loteamento,o legislador veio estabelecer no n.° 5 do artigo 57.° (artigo que seencontra neste diploma na parte relativa à edificação e não na parterelativa aos loteamentos) que o disposto no artigo 43.° (que exige que osprojectos de loteamento devem prever áreas destinadas à implantaçãode espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias eequipamentos) seja também aplicável às obras de edificação em áreasnão abrangidas por operação de loteamento “…quando respeitem aedifícios contíguos e funcionalmente ligados entre si que determinemem termos urbanísticos impactes semelhantes a uma operação de loteamento”.Determina ainda que lhes seja aplicável o disposto no n.° 4do artigo 44.° (obrigatoriedade de pagamento de uma compensação aomunicípio, em numerário ou em espécie), quando a operação “…con-215
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