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Fernanda Paula Oliveirao licenciamento (ou admissão da comunicação prévia) do loteamento.Os lotes distinguem-se, assim, como referido, das restantes unidadesprediais. Para estas, o seu estatuto urbanístico (possibilidade do seudestino para construção e os termos em que esta pode ser efectivada)terá de decorrer de outros actos de gestão urbanística na sequência, emregra, da regulamentação de instrumentos de planeamento municipal:ou de uma informação prévia favorável à edificação (a qual, contudo,tem um período de vigência limitado de um ano, ao contrário do quesucede com o lote cujas prescrições permanecem enquanto a licença deloteamento e respectivo alvará se mantiverem em vigor ( 220 )), ou de umalicença ou comunicação prévia de obras de edificação.Já o estatuto urbanístico dos lotes – a respectiva edificabilidade– decorre do acto (licenciamento ou admissão da comunicação prévia)do loteamento, não obstante a necessidade, no momento da concretizaçãoda edificabilidade por ele conferida (isto é, no momento de erigiruma edificação no lote), do desencadeamento de um novo procedimentopara o efeito. Dado, porém, o facto de as condições urbanísticasda edificação se encontrarem definidas e estabilizadas com a licençade loteamento – que define, para cada lote, a respectiva área de construção,área de implantação, número de pisos e número de fogos dosedifícios a implantar, com especificação dos fogos destinados a habitaçãoa custos controlados quando previstos [alínea e) do n.° 1 do artigo77.°] –, este segundo acto visa apenas a verificação da conformidadeurbanística do projecto com estas prescrições constantes do alvará deloteamento para o respectivo lote. Por este motivo, o procedimento decontrolo das construções a erigir em lotes resultantes de uma operaçãode loteamento é o procedimento de comunicação prévia.É, aliás, em função das condições de edificabilidade dos lotesdefinida de forma estável na licença ou admissão da comunicação préviade um loteamento, que se definem os deveres e os encargos a assumirpelo promotor do loteamento de forma a garantir que a edificabili-( 220 ) Ao contrário da informação prévia, um loteamento apenas caduca por motivosatinentes à realização das respectivas obras de urbanização. O que significa que estando estasrealizadas, o loteamento vigorará de uma forma tendencialmente eterna. Por esse motivo,sempre que se pretenda instalar nos lotes uma edificação com parâmetros distintos dos paraele previstos, terá de ser promovida uma alteração ao loteamento, de acordo com as regras e osprocedimentos legalmente estabelecidos.226
Direito do Urbanismo. Do Planeamento à Gestãodade prevista para a área (isto é, para cada lote a criar com a operaçãode loteamento) tem condições para poder ser concretizada. Deveres eencargos estes que apenas se compreendem em função dos direitos urbanísticosque a licença de loteamento confere.A promoção de uma operação de loteamento baseia-se precisamentenesta vantagem: de criar unidades prediais com este estatuto urbanístico.Com esta operação urbanística prepara-se a área para acolheredificação urbana, a qual, porque o acto que sobre ela incide define ascondições precisas da mesma, fica desde logo definida e estabilizada.Esta operação funciona, pois, como um factor de segurança e estabilidadejurídica no mercado imobiliário, em especial, criando para os adquirentesdos lotes um conjunto de garantias na concretização de umaedificabilidade que também adquirem quando adquirem o lote.Por isso, embora seja verdade que nem a licença nem a comunicaçãoprévia de uma operação de loteamento sejam actos que, por sisó, permitam a edificação nos lotes – a qual fica dependente de um posterioracto da administração (a admissão da respectiva comunicaçãoprévia) –, a mesma define, porém, de uma forma detalhada e concretaas condições urbanísticas das edificações a implantar nos lotes, sendoesta precisamente a sua função: a de definir, estabilizando, os parâmetrosurbanísticos (de edificabilidade) a que obedecerão as edificaçõesa erigir nos lotes e as condições imprescindíveis para que as mesmaspossam ser utilizadas de uma forma urbanisticamente sustentável, querdo ponto de vista da existência de infra-estruturas, quer de zonas verdese de utilização colectiva ou de equipamentos destinados a servir osmesmos.Porque estabiliza aquelas regras e parâmetros de edificabilidade,o licenciamento ou a comunicação prévia de uma operação de loteamentointroduzem um factor de segurança e estabilidade no mercadoimobiliário, criando uma mais-valia que não é descurada por terceirosque adquirem os lotes. Esta mais-valia decorre, para estes adquirentes,da garantia:– de concretizar no lote a operação urbanística (edificação) paraele prevista e nas condições definidas no respectivo título (em regra oalvará);– da execução efectiva das obras de urbanização, já que, caso opromotor do loteamento as não realize (como é seu dever) pode solicitar227
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