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Fernanda Paula Oliveira(isto é, dos limites da propriedade preexistente), a celebração destescontratos apresenta-se como fundamental, já que é por seu intermédioque as partes acertam (concertam) a transformação da situação fundiáriae a distribuição dos lotes ou parcelas resultantes do reparcelamento,assegurando a necessária legitimidade urbanística.Neste domínio, e para este efeito, terão de ser devidamente identificados,no referido contrato:– as “entradas” de cada um dos interessados (em regra a área ouo valor dos prédios com que cada um entra na operação de reparcelamento,mas também, quando não se trate de proprietário, o valor do capitala investir ou da obra a realizar na concretização da operação) ( 217 );– os benefícios que são concretizados com a operação urbanística(os m 2 de construção que a mesma contém e que serão distribuídos pelosinteressados na proporção das suas “entradas”, concretizados em lotespara construção ou em compensações em dinheiro no caso de não serpossível a distribuição de lotes ou a constituição de compropriedades);– os encargos que cada um terá de assumir na proporção dosbenefícios que lhe cabem;– o eventual acerto e redistribuição de benefícios daqueles quenão possam ou não queiram assumir a totalidade dos encargos que lhescabe assumir; e– a distribuição dos lotes resultantes da operação de reparcelamentopelos interessados, considerando todos estes factores ( 218 ).Esta contratualização que está na base da concretização da operaçãode reparcelamento, já que se apresenta como indispensável paraobter a necessária legitimidade urbanística, deve ser integrada no actoda respectiva aprovação (e devidamente identificada no respectivo tí-( 217 ) Nos termos do n.° 7 do artigo 131.° do RJIGT, os proprietários que manifestem oseu desacordo ao projecto de reparcelamento podem ser expropriados de forma a que as suasparcelas possam vir a ser integradas na massa de concentração do reparcelamento evitando, assim,a paralisação do mesmo. No entanto, tal apenas será possível, quando se trate de reparcelamentofeito por cooperação ou por imposição administrativa (em que a iniciativa, programaçãoe direcção do processo é da câmara) e não já quando esteja em causa o sistema de compensação(em que a iniciativa, programação e execução pertence exclusivamente aos privados, dependendo,por isso, do consentimento unânime de todos).( 218 ) Sobre o conteúdo típico dos contratos celebrados no âmbito do reparcelamento urbanocfr. Fernanda Paula Oliveira, “Contratação Pública no Direito do Urbanismo”, in Estudossobre Contratação Pública – I, pp. 805 e segs.222
Direito do Urbanismo. Do Planeamento à Gestãotulo, em regra o alvará) através de uma tabela de reparcelamento quetraduz a forma como as partes acertaram entre si os vários aspectossupra referidos e que deve ser elaborada nos seguintes termos:N.°PLANTACADAS-TRALPROPRI-ETÁRIO//FINAN-CIADORVALOR DOTERRENO OUCONTRIBUI-ÇÃO FINAN-CEIRAPERCENTA-GEMNO TOTALÁREA BRUTACONSTRUÇÃOA SER CONFE-RIDACUSTOSPARCE-LAS OULOTES€ (m 2 ) €01 — — —% — — —02 — — —% — — —Financiador — —% — — —Total [●] [●] 100,00% [●]????γ) A lei admite, agora, que a transformação da situação fundiária(isto é, o reparcelamento) possa operar directamente por intermédio doplano de pormenor nas hipóteses em que este possa ter efeitos registais.Com efeito, a possibilidade de os planos de pormenor fundamentaremdirectamente o registo predial dos novos prédios tem implicações emmatéria de reparcelamento, prevendo a lei expressamente que, nestescasos, a operação de reparcelamento em área abrangida por plano depormenor que contenha as menções constantes das alíneas a) a d), h)e i) do n.° 1 do artigo 91.° do RJIGT não necessita de licenciamentoou aprovação pela câmara municipal, nos termos gerais relativos àsoperações de reparcelamento reguladas por este regime (artigo 131.°,n.° 6), podendo concretizar-se directamente através dos contratos deurbanização ou de desenvolvimento urbano e o registo efectuado nostermos dos artigos 92.°-A e 92.°-B do referido diploma.Embora a lei pareça referir-se a duas realidades distintas – planode pormenor com efeitos registais e reparcelamento efectuado porintermédio de contrato –, em causa está uma realidade única e indivisível:o plano de pormenor concretiza o reparcelamento ou este éefectuado no âmbito daquele.Os documentos necessários para se proceder ao registo da transformaçãofundiária (isto é, do reparcelamento) são, neste caso, uma223
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Fernanda Paula OliveiraCapítulo IV
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