AC 11 2008 (PDF, 1.83 MB) - Federale Overheidsdienst Justitie ...

2742 HOF VAN CASSATIE 27.11.08 - Nr. 676
die geen enkele band van bloed- of aanverwantschap met de (verweerders) had en bovendien
een hogere huur betaalde;
Het wordt niet betwist dat dit pand nooit door de eigenaars persoonlijk werd betrokken
en dit wordt trouwens bewezen door het respectieve adres van de (verweerders) dat is opgegeven
in het raam van de oorspronkelijke rechtspleging, zonder dat zij erin slaagden of
nog maar probeerden ter verantwoording daarvan uitzonderlijke omstandigheden aan te
voeren;
Wij wijzen erop dat die feiten die reeds voor de rechter werden aangevoerd, nooit door
de (verweerders) werden betwist, zodat het bewijs dat zij het goed niet persoonlijk hebben
betrokken, hier zelfs niet meer ter sprake komt;
De controverse heeft zich in werkelijkheid op een ander vlak toegespitst, aangezien het
er nu op aankomt de draagwijdte te bepalen van de dading van 3 maart 2004 in verhouding
tot de draagwijdte van de bepaling van dwingend recht, vervat in artikel 3, §2, van de
wet op de huur van hoofdverblijven van 20 februari 1991;
Artikel 3, §2, van die huurwet luidt als volgt:
'De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming
van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed
persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn
afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn
echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen
kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van
zijn echtgenoot tot in de derde graad. (...) Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken
van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het
goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar
werkelijk en doorlopend betrokken blijven. Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren
van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de
betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die
gelijk is aan achttien maanden huur';
In deze zaak moet worden vastgesteld dat de (verweerders) zich alleen maar vlug (drie
maanden opzegging in plaats van zes, zoals de wet voorschrijft) wilden afmaken van een
huurder die de gezondheidsinspectie had gewaarschuwd en weigerde verder huur te betalen
voor een woning die tekenen van een ongezonde woning vertoonde;
Een dergelijke handelwijze getuigt van de wil de wet te omzeilen;
De (eiser) heeft bijgevolg terecht gevorderd dat de tegenpartijen zouden worden veroordeeld
tot betaling van de wettelijke vergoeding van 18 maanden huur, zijnde in totaal
9.000 euro, omdat zij het goed niet persoonlijk hebben betrokken;
De eerste rechter heeft zich niet laten misleiden door de context waarin dat bewuste 'akkoord',
tot stand gekomen is, aangezien hij zich op de onderstaande motivering heeft gebaseerd:
'Het hele probleem berust dus in feite op een enkele vraag: wat is de draagwijdte van
het akkoord van 3 maart 2004?
Dekt de dading het hele geschil?
"Hadden de partijen, door af te zien van elke aanspraak en door hun betrekking te beëindigen
door middel van een dading, de volstrekte vrijheid om nadien naar eigen goeddunken
te handelen?"
Zo ja, dan handelen de partijen overduidelijk in strijd met de wet!
Wij menen het volgende antwoord te moeten geven door uit te gaan van een tijdslijn en
daarvoor onderscheiden wij drie periodes: vóór 3 maart 2004, op 3 maart 2004 en na 3