AC 11 2008 (PDF, 1.83 MB) - Federale Overheidsdienst Justitie ...

Nr. 681 - 28.11.08 HOF VAN CASSATIE 2759
pachtgoed de verplichtingen die uit deze pachtovereenkomst voortspruiten moeten naleven
niettegenstaande deze pachtovereenkomst niet in authentieke vorm werd gesteld en
dus niet in de registers van de hypotheekbewaarder werd overgeschreven.
Artikel 55 van de Pachtwet heeft derhalve tot gevolg dat, in pachtzaken, de verkrijger
zich niet kan beroepen op artikel 1743 van het Burgerlijk Wetboek tegen de pachter die
het contract heeft gesloten dat geen vaste datum heeft en evenmin op de artikelen 1 en 2
van de Hypotheekwet die de verplichting inhouden om huurovereenkomsten afgesloten
voor meer dan 9 jaar, bij authentieke akte vast te leggen, vermits alleen dergelijke overeenkomsten,
in beginsel, kunnen worden overgeschreven in de registers van de hypotheekbewaarder.
Artikel 55 van de Pachtwet heeft eveneens tot gevolg dat een pachtcontract kan worden
tegengeworpen aan de koper van het pachtgoed in het raam van een openbare verkoop
wanneer het afgesloten is voor de overschrijving van het beslagexploot ook als het gaat
om een pachtcontract zonder vaste dagtekening.
Inzoverre wijkt artikel 55 van de Pachtwet eveneens af van artikel 1575 van het Gerechtelijk
Wetboek dat voorziet in de niet-tegenwerpbaarheid van bepaalde huurcontracten
aan de personen die door dit artikel worden beschermd, te weten de ingeschreven
schuldeisers, de schuldeisers die het overeenkomstig artikel 1564 van het Gerechtelijk
Wetboek gegeven bevel tot betaling op grond van artikel 1565 van het Gerechtelijk Wetboek
hebben laten overschrijven op het hypotheekkantoor, de beslagleggers en vooral de
koper van de goederen die ingevolge het uitvoerend beslag worden verkocht.
Artikel 1582 van het Gerechtelijk Wetboek gelast de notaris met het opstellen van de
verkoopvoorwaarden van het onroerend goed. De verkoopvoorwaarden dienen de kandidaat-kopers,
inter alia, in te lichten aangaande het onroerend goed zelf en omtrent al hetgeen
dit bezwaart. Een pachtovereenkomst bezwaart het onroerend goed en dient dus te
worden vermeld in de verkoopvoorwaarden.
De niet vermelding van de ware toedracht van de duur van de pachtovereenkomst heeft
een dubbel gevolg.
Vooreerst dat de kandidaat-kopers op gebrekkige wijze worden geïnformeerd omtrent
de bezwaring van het onroerend goed, voorwerp van de openbare verkoop.
Vervolgens heeft het als gevolg dat, gebrekkig geïnformeerd zijnde, de kandidaat-kopers
bereid zullen zijn een hogere prijs te bieden dan gerechtvaardigd is met een verhoging
tot gevolg van de prijs door te pachter te betalen ingeval deze laatste diens recht van
voorkoop wenst uit te oefenen.
Uit de feitelijke vaststellingen van de stukken waarop het Hof vermag acht te slaan
blijkt:
Vooreerst dat de litigieuze "pachtovereenkomst (...) op 17 juni 2002 geregistreerd
(blijkt) te zijn en niet is opgemaakt voor een notaris spijts die 24 jaar duurt"
Vervolgens blijkt uit de door de partijen uitgewisselde conclusies dat het niet betwist is
dat de litigieuze pachtovereenkomst werd afgesloten en geregistreerd voor de overschrijving
in de registers van de hypotheekbewaarder op 13 december 2005 van het bevel tot
betaling door de bvba Verduyn-Cuvelier en zonen.
De aangevochten beschikking oordeelt evenwel dat een geregistreerde landpacht van
meer dan negen jaar (...) tegenstelbaar (is) aan derden mits registratie en mits voldaan aan
artikel 1 van de Hypotheekwet, of de overschrijving van de titel in de registers van het hypotheekkantoor"
zodat, deze voorwaarden in casu niet voorhanden zijnde, de aangevochten
beschikking de duurtijd van 24 jaar van de litigieuze landpacht herleidt tot 9 jaar
Eerste onderdeel