A FUNÇÃO SOCIAL DO DIREITO DE SUPERFÍCIE - Fadisp

“Conforme já explicado quando do estudo da enfiteuse, o laudêmio sempre sofreu sérias
críticas da doutrina por representar fonte fácil de enriquecimento para o senhorio, que
lucra com o trabalho alheio. Se houver tal previsão em instrumento negocial, esta será
nula por ofender normas de ordem pública. Para tal conclusão serve como fundamento a
vedação do enriquecimento sem causa, constante dos arts. 884 a 886 do CC. Caso o
superficiário pague tal quantia ao proprietário, poderá reavê-la posteriormente, cabendo a
ação de repetição de indébito (actio in rem verso)”
Tal posicionamento segundo nosso ver é assertivo, bem como a forma proposta
de resolução desta imposição pactuada, ou seja, se houver a presente condição
negocial de imposição de laudêmio, esta será nula não somente por ofender uma
ordem pública, – conforme pontuam os referidos doutrinadores – mas também, pela não
observância da função social dos contratos prevista no artigo 421 do Código Civil 566 ,
como ainda, pela função social da propriedade prevista no § 1 º , artigo 1.228 567 , do
mesmo diploma.
Neste raciocínio, entendemos como correta a previsão que determina o dever de
reaver o valor pago indevidamente pelo superficiário ao proprietário do imóvel, por meio
da ação de repetição de indébito prevista devidamente nos artigos 884 a 886 do Código
Civil 568 .
Dispositivo este, que aponta a obrigação de restituir o valor devidamente
auferido, no caso de sem justa causa enriquecer do esforço e trabalho alheio.
566 Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.
567 Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do
poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. § 1o O direito de propriedade deve ser
exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam
preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o
equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
568 Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o
indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. Parágrafo único. Se o enriquecimento
tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais
subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido. Art. 885. A restituição é
devida, não só quando não tenha havido causa que justifique o enriquecimento, mas também se esta
deixou de existir.Art. 886. Não caberá a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros
meios para se ressarcir do prejuízo sofrido.
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