Document de référence 2008 (.pdf 1.62 Mo) - Nexity

6APERÇU DES ACTIVITÉS6.3.1.6 Déroulement des projets et gestion des risquesLe développement d’un programme de logements neufs se déroule généralement en plusieurs étapes :sélection du terrain, signature des accords fonciers, validation du projet par le Comité d’engagement(décrit ci-dessous), demande d’autorisations administratives, commercialisation, construction, et livraison.Chaque programme est suivi à la fois par la filiale locale concernée, le Comité d’engagement et les servicesfinanciers, juridiques et de contrôle de gestion du Groupe.Les prix des terrains achetés, frais de notaires et indemnités versées par Nexity Logement au cours des exercicesclos les 31 décembre 2006, 2007 et 2008 ont représenté respectivement un montant total (hors taxes)de 317, 345 et 336 millions d’euros.Sélection des terrainsChaque filiale effectue sa propre recherche foncière et ses propres études de faisabilité. Cette démarcherepose sur l’expérience de la filiale dans son marché, sa connaissance du terrain et sa rapidité d’exécution.Les filiales utilisent les moyens usuels dans leurs recherches de terrains (recherches cadastrales, recherchessystématiques auprès des communes et des intervenants locaux (tels que des sous-traitants et fournisseurs,des agences, des notaires, des architectes et des géomètres, des réseaux relationnels, etc).La constructibilité et la rentabilité potentielle du projet envisagé sur le terrain sont des critères essentiels.Le Groupe n’utilise pas de critère de taille minimum mais se concentre sur un budget prévisionnel préparépar la filiale, basé sur un projet de logements neufs ou de lots de terrains à bâtir. Le Groupe n’a pas pour stratégied’acheter des terrains pour se constituer un portefeuille foncier ou à titre d’investissement spéculatif.Signature des accords fonciersAprès avoir sélectionné un terrain, le Groupe procède à la signature d’un accord avec le propriétaire,généralement une promesse de vente sous conditions suspensives. L’engagement d’achat du Groupeest, sauf exception marginale, soumis à une condition préalable d’obtention des autorisations administrativesnécessaires pour la réalisation d’un projet (obtention du permis de construire, de démolir et/ou de lotirdéfinitif, exempt de tout recours des tiers et retrait) et aux conditions tenant à la nature du sol, à l’absencede pollution ou d’installations classées telles que celles visées par le Code de l’environnement. Le Groupeprocède généralement avant toute acquisition d’un terrain ou d’un immeuble, par l’intermédiaire de cabinetsspécialisés, à une étude de la qualité et de la pollution des sols et des sous-sols, du passé foncier du site, età une recherche d’amiante pour les immeubles à rénover ou restructurer. Quand les sondages du sol indiquentla présence potentielle de substances polluantes, l’engagement du Groupe est également subordonné à laréalisation d’études environnementales et, le cas échéant, à la mise en œuvre de mesures de dépollution.Un projet de promesse de vente sous conditions suspensives doit être validé par le juriste du Groupe dédiéà la filiale avant d’être signé. Dans certaines circonstances, une promesse de vente peut être signée avantl’accord du Comité d’engagement (décrit ci-dessous) mais aucun engagement d’indemnisation financière(souvent garanti par la remise d’un cautionnement bancaire) ne peut être souscrit sans son accord.Généralement, cet engagement doit être fourni dans le mois qui suit la signature de la promesse de ventesous peine de caducité de celle-ci (ce qui permet en pratique de signer les promesses avant la réuniondu Comité d’engagement).Validation des projets par le Comité d’engagementChaque terrain pour lequel la signature d’une promesse de vente ou, si cette promesse a déjà été signée,une indemnisation financière est prévue, est soumis pour accord au Comité d’engagement du Groupe.Le Comité d’engagement est composé du Président-Directeur général et/ou du Directeur général déléguéde la Société et des deux dirigeants du pôle Logement, auxquels s’ajoutent le dirigeant de la filiale concernéeet éventuellement les collaborateurs chargés du projet. Le Comité ne peut prendre une décision quesi le Président-Directeur général ou le Directeur général délégué est présent. Le Comité se réunit pour toutprojet sans critère de taille, généralement toutes les deux semaines et chaque fois que cela s’avère nécessaire(y compris chaque fois que le programme prévu pour un terrain est modifié de façon significative). La mise enœuvre des décisions du Comité d’engagement est suivie par les services juridiques et financiers du Groupe.50