Document de référence 2008 (.pdf 1.62 Mo) - Nexity

APERÇU DES ACTIVITÉS 6Document de référence 2008Afin de maîtriser au mieux les risques dans la réalisation des opérations, le Groupe met notamment en œuvreles principes suivants : acquisition des terrains généralement sous conditions suspensives de l’obtention des autorisationsadministratives et de la réalisation des études sur la qualité des sols, avec en tout état de causeune faculté de dédit moyennant l’abandon d’une indemnité d’immobilisation correspondant en généralà 5 à 10 % de la valeur du terrain ; limitation des opérations « en blanc » (voir paragraphe 6.3.2.8 « Typologie des modes de réalisationdes projets ») à des cas exceptionnels dans lesquels le Groupe estime que le risque commercialde l’opération est limité, notamment au regard d’opportunités présentées par un coût limité d’achatdu terrain ou une localisation géographique exceptionnelle ; suivi des procédures de contrôle des risques définies au niveau central par les Directions financièreet juridique du Groupe, avec notamment un suivi trimestriel de la totalité du budget de chaque opération ; et pour les opérations réalisées par Nexity-Entreprises, intégration d’assistants techniques à maîtrise d’ouvrageà chaque équipe de projet afin d’effectuer un suivi continu du coût technique.Par ailleurs, dans la réalisation de ses projets, le Groupe traite généralement les marchés de travauxen corps d’état séparés (c’est-à-dire en confiant les travaux à plusieurs entreprises spécialisées par domaine)afin d’optimiser les coûts tout en assurant la qualité technique.Le Groupe utilise deux structures de vente : la VEFA et le CPI. Il intervient également sur des opérationsde maîtrise d’ouvrage déléguée (MOD) qui consistent non en la vente d’un projet mais en l’accompagnementd’un maître d’ouvrage dans la réalisation de son projet de construction ou de réhabilitation d’un actif immobilier(voir paragraphe 6.3.2.8 « Typologie des modes de réalisation des projets »).Les projets réalisés sous forme de VEFA comportent généralement quatre phases successives (études,montage, réalisation et période d’après livraison) dont les principales caractéristiques sont présentéesdans les paragraphes qui suivent. Les projets réalisés sous forme de CPI présentent globalement les mêmescaractéristiques à l’exception du fait que le Groupe n’a pas à acquérir le terrain d’assiette de l’immeuble,qui appartient déjà à son client.Dans le cadre des développements menés à l’international, les principes décrits ci-dessus sont le cas échéantadaptés aux spécificités locales, notamment sur le plan juridique.Phase d’étudeDurant la phase d’étude du projet, le Groupe procède en général successivement à la recherche du terrain(généralement auprès d’aménageurs), aux études sur le projet, à la validation du projet par le Comitéd’engagement puis à la première étape de la maîtrise foncière qui prend la forme d’un protocole de réservationdu terrain.Pour les besoins de l’étude du projet, l’entité du Groupe qui réalise le projet procède également, durant cettepremière phase, au choix des intervenants techniques (architecte, notaire, maître d’œuvre d’exécution, bureaud’étude technique, bureau de contrôle, coordinateur sécurité et protection de la santé (SPS) qui vont participerà la définition du projet (réalisation des premières esquisses par l’architecte) et à son chiffrage (chiffragedu coût technique par le maître d’œuvre d’exécution et confrontation avec les estimations réalisées parles services techniques du Groupe).En termes de prix de revient, un projet comprend généralement quatre grands postes de coûts : le prixd’acquisition du terrain, le coût de construction (correspondant à l’ensemble des marchés par corps d’étatqui seront passés avec les entreprises), les impôts et taxes (notamment droits afférents à l’acquisitiondu terrain, taxe locale d’équipement, taxe de raccordement, redevance sur les bureaux) et les honorairesdes intervenants techniques.Au plan commercial, l’étude du projet consiste principalement en la réalisation d’études de marché permettantde valider les valeurs locatives de l’immeuble à construire ainsi que le taux de capitalisation (rentabilité)du projet afin d’apprécier la faisabilité au regard du coût technique de réalisation estimé.65