Document de référence 2008 (.pdf 1.62 Mo) - Nexity

6APERÇU DES ACTIVITÉSPhase de montageS’il est poursuivi au-delà de la phase d’étude, le projet entre dans sa phase de montage durant laquellela première étape sera d’assurer la maîtrise foncière par la signature d’une promesse de vente sur le terrain.À cet égard, dans le cadre de sa politique de maîtrise du risque, le Groupe a pour pratique, sauf exceptionponctuelle justifiée par une occupation de l’actif générant des revenus, de conditionner l’acquisition du terrainà l’obtention définitive des autorisations administratives permettant de réaliser le projet ainsi qu’à la conduited’études sur le terrain afin de rechercher notamment d’éventuelles pollutions. Dans certains cas, le Groupeobtient également que la promesse de vente comprenne une condition suspensive de commercialisationdu projet subordonnant son engagement d’acheter le terrain à la vente du projet à un investisseur ouà un utilisateur sur des bases précisément définies.À ce stade, le Groupe propose le projet à un ou plusieurs investisseurs. La description et les caractéristiquesprincipales du projet figurent dans un document technique dénommé « avant-projet sommaire » (APS) sur la baseduquel le Groupe et l’investisseur pressenti pourront discuter pour intégrer les modifications souhaitéespar ce dernier. Une fois le projet défini, le Groupe peut procéder aux demandes d’autorisations administratives(permis de construire et, le cas échéant, demande d’agrément nécessaire pour les constructions de plusde 1.000 mètres carrés en région Île-de-France et déclaration éventuellement requise selon les caractéristiquesdu projet dans le cadre de la réglementation applicable aux installations classées pour la protectionde l’environnement (ICPE)).Les intervenants techniques établissent ensuite l’« avant-projet détaillé » (APD) présentant les caractéristiquesprécises du projet ainsi que le dossier de consultation des entreprises (DCE) sur la base duquel le Groupepourra procéder aux appels d’offres auprès des différents corps d’état devant participer à la réalisationdu projet.Durant la période entre l’établissement de l’APS et celui de l’APD, le Groupe et l’investisseur s’engagentcontractuellement dans le cadre d’une promesse de vente de l’immeuble à construire. Cette promessecomporte notamment un engagement sur le prix de l’immeuble ainsi que, dans la plupart des cas, les mêmesconditions suspensives (hormis la condition suspensive de commercialisation) que celles figurant dansla promesse d’achat du terrain que le Groupe a conclue par ailleurs.Dès obtention des autorisations administratives, le Groupe : procède à la mise en place des concours bancaires le cas échéant nécessaires au financement du projet(voir paragraphe 6.3.2.11 « Financement des projets ») ; souscrit les polices d’assurance nécessaires (police responsabilité civile, police assurance construction(y compris dommage-ouvrage) et police tous risques chantier) ; formalise l’acte authentique d’acquisition du terrain ; puis formalise le CPI ou l’acte authentique de VEFA de l’immeuble avec l’investisseur.Phase de réalisation ; sous-traitants et fournisseursLa phase de réalisation du projet et le démarrage du chantier s’ouvrent avec le dépôt de la demanded’ouverture de chantier et la désignation des entreprises par corps d’état séparés (ou, plus rarement,en entreprise générale) qui peuvent représenter jusqu’à quarante lots pour un chantier important. Cette phaseimplique une intervention importante du maître d’œuvre d’exécution désigné par le Groupe, qui coordonnel’ensemble des entrepreneurs sur le chantier, gère le planning de réalisation des travaux, vérifie et contrôleles entrepreneurs et valide les situations de travaux établies par les entreprises chaque mois (qui serventde base à la constatation de l’état d’avancement de leurs prestations et au paiement de celles-ci).Les relations contractuelles entre le Groupe et les différents entrepreneurs, y compris le calendrier détailléde la réalisation, sont régies par deux documents, le cahier des clauses administratives particulières (CCAP)et le cahier des clauses techniques particulières (CCTP), qui sont généralement établis par le maître d’œuvred’exécution. En particulier, le CCAP comprend des dispositions précises sur les pénalités de retard qui pourrontêtre mises à la charge des entreprises afin de répercuter sur ces dernières tout ou partie du risque supportépar le Groupe au titre de ses engagements sur les délais de livraison de l’immeuble dans le cadre du contratavec l’investisseur.66