Minuta do Prospecto Preliminar de Distribuição Pública ... - COP

pagamento inicial. O saldo remanescente do preço de venda do terreno é quitado posteriormente àobtenção de todas as licenças e demais aprovações regulatórias necessárias ao desenvolvimento doprojeto. Nossa obrigação de efetivar a aquisição do terreno geralmente está condicionada àobtenção de licenças e aprovações regulatórias necessárias antes do fechamento do negócio. Emgeral, o depósito previsto no contrato e os custos de pré-incorporação não são recuperados casotodas as aprovações não sejam obtidas e a aquisição não seja consumada. Cada decisão quanto àaquisição de um terreno é analisada e aprovada por um comitê interno que se reúnesemanalmente, sendo composto pelo nosso Diretor Presidente e representantes de nossosdepartamentos de Engenharia, Financeiro, Vendas, Comercial e Incorporação.O financiamento do preço de compra para aquisição de um terreno ou de parte de um terreno emgeral é feito por meio da concessão ao vendedor do terreno de certo número das unidades a seremconstruídas no terreno, ou de um percentual do produto da venda das unidades doempreendimento. Dessa forma, reduzimos nossos investimentos à vista e aumentamos nossastaxas de retorno. Esta estratégia nos possibilitou ter acesso a um número maior de projetos aomesmo tempo. Quando não temos êxito com esta estratégia, ou com o fim de obter melhorescondições ou preços, também adquirimos terrenos à vista, sozinhos ou em parceria com outrasincorporadoras e construtoras. Isso é mais freqüente quando o terreno fica situado em regiõesonde há excesso de demanda. Nestes casos, normalmente criamos uma SPE em conjunto comnossos parceiros. Por força de entendimentos mantidos com os nossos sócios nas SPEs, exercemoscontrole sobre as contas-movimento das SPEs, que não podem pagar dividendos enquanto as suasobrigações não forem totalmente pagas ou os sócios decidam de maneira diversa.Como preferimos utilizar caixa gerado pelas nossas operações ou conceder ao vendedor do terrenocerto número de unidades a serem construídas no terreno, ou um percentual do produto da vendadas unidades do empreendimento, em geral não incorremos em endividamento para comprarterrenos. Para fins de fluxo de caixa, priorizamos o lançamento de novos empreendimentos emterrenos que tenhamos comprado à vista. Pretendemos construir em todos os terrenos queadquirimos.Elaboração do ProjetoPara satisfazer os gostos e preferências dos nossos clientes alvo, despendemos esforçoconsiderável na criação de um projeto e conceito de comercialização adequados a cada novoempreendimento, o que inclui a determinação do tamanho, estilo e faixa de preço das unidades.Nossa equipe, incluindo engenheiros e nossos próprios corretores, trabalha junto a arquitetosindependentes de renome (normalmente um para cada empreendimento), corretorasindependentes e publicitários para a elaboração do projeto arquitetônico e de construção. Asatividades deles incluem desenho panorâmico e do interior dos nossos empreendimentos,elaboração de planos para execução do projeto e escolha do material de construção para o projeto.Uma equipe responsável pela elaboração do plano de negócio e do orçamento do projeto também éenvolvida nesta fase do nosso trabalho. Além disso, realizamos pesquisas para testar aspreferências de compradores em potencial. Simultaneamente, buscamos obter as licenças eaprovações regulatórias de autoridades municipais necessárias, o que normalmente leva de três acinco meses.Comercialização e VendasNossos esforços de comercialização com relação a um novo empreendimento de apartamentos têminício simultaneamente ao lançamento do empreendimento, em qualquer caso somente depois dereceber a aprovação do plano de incorporação do mesmo das autoridades municipais. Para fins de175