#Manual de Direito do Consumidor (2017) - Flávio Tartuce e Daniel Amorim Assumpsção Neves

5.7.15. Cláusulas que possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias
(art. 51, inc. XVI, do CDC)
Nos termos dos arts. 96 e 97 do Código Civil, as benfeitorias como bens acessórios são melhoramentos ou acrescidos
introduzidos em um bem principal, classificadas quanto à essencialidade em necessárias, úteis e voluptuárias. Nos termos da lei, são
necessárias as benfeitorias que visam à conservação do bem principal, tidas como essenciais ao último. As benfeitorias úteis são
aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem principal. Por fim, as voluptuárias são as de mero deleite ou recreio, que não
aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
Diante da relação de essencialidade com o bem principal, o Código do Consumidor deduz como abusiva a cláusula de renúncia
às benfeitorias necessárias. Não se pode esquecer da presunção de boa-fé a favor do consumidor, a gerar o direito de indenização
por tais benfeitorias, nos termos do art. 1.219 do Código Civil. A previsão consumerista em comento tem grande concreção prática,
em casos relativos a compromissos de compra e venda de imóveis celebrados com incorporadoras ou outros profissionais que são
inadimplidos pelos consumidores, sendo forçoso reconhecer o direito a tais benfeitorias. Por todos os inúmeros julgados:
“Ação de rescisão de compromisso de venda e compra cumulada com reintegração de posse. Descumprimento de cláusula contratual.
Rescisão do contrato e reintegração de posse que se impõe, diante da inadimplência e não purgação da mora. Desnecessidade da
reconvenção para análise do pedido de devolução das parcelas pagas, já que a matéria constitui o próprio objeto do campo cognitivo
da demanda principal. Incabível a perda integral das prestações pagas. Aplicação do disposto no Código de Defesa do Consumidor.
Direito à devolução dos valores, com retenção de 50% das parcelas pagas. Nulidade da cláusula que nega o direito à indenização
pelas benfeitorias necessárias e úteis. Não cabimento de direito de retenção. Ausência de discriminação, na hipótese, das benfeitorias
necessárias. Reforma parcial da R. Sentença. Dá-se parcial provimento ao recurso” (TJSP – Apelação Cível 9057567-
26.2006.8.26.0000 – Acórdão 4988092, Araçatuba – Quinta Câmara de Direito Privado – Rel. Des. Christine Santini – j. 23.02.2011
– DJESP 07.04.2011).
“Compromisso de venda e compra. Inadimplemento do compromissário comprador. Exceptio non adimpleti contractus. Perda das
prestações pagas incabível. Incabível também devolução integral dos valores pagos pela ocupação do imóvel por mais de quatorze
anos. Aplicação do disposto no Código de Defesa do Consumidor. Direito à devolução dos valores, com retenção de 70% das
parcelas pagas. Nulidade da cláusula que nega direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis. Não cabimento, na
hipótese, de direito de retenção, por ausência de discriminação de forma completa das benfeitorias necessárias e úteis introduzidas no
imóvel” (TJSP – Apelação com Revisão 414.447.4/8 – Acórdão 4140044, Suzano – Quinta Câmara de Direito Privado – Rel. Des.
Christine Santini – j. 21.10.2009 – DJESP 11.11.2009).
As decisões transcritas são interessantes, pois vão além da previsão consumerista, estabelecendo também o direito de
indenização por benfeitorias úteis ao possuidor de boa-fé, o que está em sintonia com o citado art. 1.219 do CC/2002. Como não
poderia ser diferente, as conclusões constantes das ementas contam com o apoio do presente autor, pela opção do saudável caminho
do diálogo das fontes.
Realizado o estudo das hipóteses descritas pelo art. 51 da Lei 8.078/1990, é preciso fixar algumas de suas decorrências. Como
as hipóteses descritas são de nulidade absoluta, deve-se reconhecer a imprescritibilidade da ação declaratória correspondente, o que
é incidência da regra do art. 169 do Código Civil, segundo o qual a nulidade não convalesce pelo decurso do tempo (nesse sentido,
quanto à decretação da nulidade: TJSC – Apelação Cível 2007.014544-6, Araranguá – Rel. Juiz Paulo Roberto Camargo Costa – j.
22.07.2010 – DJSC 29.07.2010, p. 261; e TJSC – Apelação Cível 2007.015529-6, Criciúma – Terceira Câmara de Direito
Comercial – Rel. Des. Marco Aurélio Gastaldi Buzzi – DJSC 12.05.2008, p. 156). Eis mais um caminho pelo diálogo das fontes que
protege o consumidor, diante da não submissão a qualquer prazo prescricional ou decadencial. Ademais, a imprescritibilidade está
fundada no argumento de que a nulidade absoluta envolve ordem pública.
Como explica Cristiano Heineck Schmitt ao tratar do tema, “Entre as características das nulidades (absolutas) que mais se
destacam, podemos referir, em regra, a insanabilidade, a alegação por qualquer interessado, a decretação de ofício pelo juiz, com
efeito ex tunc, a dispensa de ação específica para poder ser reconhecida, a imprescritibilidade e a impossibilidade de produzir
efeitos”.81 Vejamos tais corretas conclusões aplicadas na realidade consumerista nacional.
De início, em detrimento da impossibilidade de se sanar a nulidade absoluta – nos termos do que estabelece o citado art. 169 do
CC/2002 –, o § 2º do art. 51 do CDC acaba por consagrar o princípio da conservação contratual, que visa à manutenção da
autonomia privada. Determina o último comando que a nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato, em
regra, exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes. Desse
modo, deve o juiz fazer uso das máximas de experiência e dos princípios gerais consumeristas para suprir e corrigir o contrato. Em
verdade, a correção ou revisão do negócio e a sua imposição para a outra parte acabam por funcionar como uma punição contra o
abusador contratual, devendo ser tidas como regras no sistema consumerista.82
Sendo assim, é cabível por parte do consumidor, diretamente, uma ação de revisão e não de nulidade, o que representa o