Manual de Direito Civil - Flávio Tartuce - 7ª Ed. - 2017 [materialcursoseconcursos.blogspot.com.br]

Manual de Direito Civil<br />
Cumpre ainda comentar o importante art. 108 do CC. Prescreve esse dispositivo que a escritura<br />
pública somente será exigida para negócios jurídicos que visam a constituição, transferência, modificação<br />
ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, com valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo<br />
vigente no país. Em relação ao seu conteúdo, na IV Jornada de Direito Civil, foi aprovado o Enunciado n.<br />
289 do CJF/STJ, prevendo que “O valor de 30 salários mínimos constante do art. 108 do Código Civil<br />
brasileiro, em referência à forma pública ou particular dos negócios jurídicos que envolvam bens imóveis,<br />
é o atribuído pelas partes contratantes e não qualquer outro valor arbitrado pela Administração Pública<br />
com finalidade tributária”. Valoriza­se a autonomia privada, o que foi pactuado pelas partes. De qualquer<br />
forma, o enunciado pode abrir brecha para preços simulados, que não são reais. Em havendo simulação, o<br />
negócio pode ser declarado nulo, nos termos do art. 167 do Código Civil.<br />
Apesar do conteúdo do enunciado doutrinário, pontue­se que o Superior Tribunal de Justiça já<br />
entendeu que deve prevalecer o valor venal fixado pelo Fisco e não pelas partes. Conforme o decisum, “a<br />
interpretação dada ao art. 108 do CC pelas instâncias ordinárias é mais consentânea com a finalidade da<br />
referida norma, que é justamente conferir maior segurança jurídica aos negócios que envolvem a<br />
transferência da titularidade de bens imóveis. O art. 108 do CC se refere ao valor do imóvel, e não ao<br />
preço do negócio. Assim, havendo disparidade entre ambos, é aquele que deve ser levado em conta para<br />
efeito de aplicação da ressalva prevista na parte final desse dispositivo legal. A avaliação feita pela<br />
Fazenda Pública para atribuição do valor venal do imóvel é baseada em critérios objetivos previstos em<br />
lei, refletindo, de forma muito mais consentânea com a realidade do mercado imobiliário, o verdadeiro<br />
valor do imóvel objeto do negócio” (STJ, REsp 1.099.480/MG, 4.ª Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, j.<br />
02.12.2014, DJe 25.05.2015).<br />
Feita tal observação, importante frisar que o art. 108 do CC/2002 tem relação direta com o princípio<br />
da função social dos contratos. Isso porque presumiu o legislador que uma pessoa que compra um imóvel<br />
com valor de até trinta salários mínimos não tem condições econômico­financeiras de pagar as despesas<br />
de escritura, estando dispensada de tal encargo. Não há função social maior do que esta, diante da proteção<br />
das classes desfavorecidas, aflorando o Direito Civil dos Pobres, conforme a notória construção de<br />
Antonio Menger. 145<br />
Pela relação com a função social dos contratos, por envolver matéria de ordem pública (art. 2.035,<br />
parágrafo único, do CC), não há no dispositivo legal qualquer inconstitucionalidade, por suposta lesão ao<br />
art. 7.º, IV, do Texto Maior, que veda que o salário mínimo seja utilizado para outros fins que não sejam<br />
de remuneração dos trabalhadores. Para rebater qualquer alegação de inconstitucionalidade, destaque­se<br />
que a função social dos contratos está amparada na cláusula pétrea da função social da propriedade,<br />
constante do art. 5.º, XXII e XXIII, do Texto Maior. Ademais, analisando o fim social da norma<br />
constitucional, não há qualquer prejuízo aos trabalhadores em se fixar o salário mínimo como parâmetro<br />
para a escritura pública.<br />
A encerrar, e por cautela, nunca é demais lembrar que não se pode confundir a escritura pública com o<br />
registro. A primeira representa o próprio contrato de compra e venda, que pode ser celebrado em qualquer<br />
Tabelionato de Notas do País, não importando o local do imóvel. Já o registro gera a aquisição da<br />
propriedade imóvel, devendo ocorrer, necessariamente, no Cartório de Registro de Imóveis do local em<br />
que o bem estiver situado. Além disso, a escritura pública, sendo forma, está no plano da validade do<br />
negócio jurídico; o registro imobiliário está no plano de sua eficácia. Os degraus da Escada Ponteana são<br />
distintos.<br />
Plano da eficácia<br />
2.5.3.3<br />
Por fim, no plano da eficácia estão os elementos relacionados com a suspensão e resolução de direitos<br />
e deveres das partes envolvidas. De outra forma, pode­se dizer que nesse último plano, ou último degrau<br />
da escada, estão os efeitos gerados pelo negócio em relação às partes e em relação a terceiros, ou seja, as<br />
suas consequências jurídicas e práticas. São elementos de eficácia os seguintes: