Manual de Direito Civil - Flávio Tartuce - 7ª Ed. - 2017 [materialcursoseconcursos.blogspot.com.br]

Manual de Direito Civil<br />
prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (art. 27, §<br />
2.º, da Lei 9.514/1997).<br />
Parte da doutrina contemporânea sustenta a inconstitucionalidade desse § 2.º do art. 27. Para<br />
Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald, a inconstitucionalidade está presente, pois a norma, ao prever<br />
que no segundo leilão a coisa seja vendida pelo maior lance oferecido e desde que esse lance cubra o<br />
valor do débito, possibilita que o devedor perca a coisa, bem como tudo o que foi pago. Isso, sem ter<br />
condições de discutir judicialmente o fato de ser privado da propriedade. O exemplo dos destacados<br />
civilistas é bem didático:<br />
“Assim, se A pagou R$ 50.000,00 de um débito total de R$ 70.000,00, quando o seu imóvel<br />
for a leilão, nada impede que no segundo leilão seja a coisa vendida por apenas R$ 20.000,00.<br />
Neste caso A não só perderá o imóvel, como tudo o que pagou. Há ofensa ao devido processo<br />
legal, pois a pessoa será privada do direito de propriedade sem a garantia constitucional do<br />
processo e da presença do Estado­juiz. Sempre devemos lembrar que o trinômio<br />
vida/liberdade/propriedade é genericamente garantido pelo due process of law”. 177<br />
A premissa legislativa ainda merece críticas se for levada em conta a principiologia do CC/2002 e<br />
do CDC que valorizam a boa­fé e a função social do contrato, afastando o abuso de direito e o<br />
enriquecimento sem causa. Por isso, duvida­se de sua validade e eficácia uma vez que o abuso de direito<br />
constitui ilícito, podendo acarretar a nulidade do ato ou negócio jurídico (arts. 187 e 166, II, do CC).<br />
Seguindo parcialmente essa linha, anote­se que, na VI Jornada de Direito Civil, promovida pelo<br />
Conselho da Justiça Federal e pelo Superior Tribunal de Justiça em 2013, foi aprovado o Enunciado n.<br />
567, segundo o qual “a avaliação do imóvel para efeito do leilão previsto no § 1.º do art. 27 da Lei n.<br />
9.514/1997 deve contemplar o maior valor entre a avaliação efetuada pelo município para cálculo do<br />
imposto de transmissão inter vivos (ITBI) devido para a consolidação da propriedade no patrimônio do<br />
credor fiduciário e o critério fixado contratualmente”. Segundo as justificativas do enunciado<br />
doutrinário, “considerando que, em regra, os financiamentos imobiliários são de longo prazo, podendo<br />
ocorrer defasagem entre o valor indicado no contrato e o valor de mercado, no primeiro leilão a que se<br />
refere o art. 27, § 1.º, da Lei n. 9.514/1997, o imóvel pode vir a ser ofertado e arrematado por valor<br />
muito inferior ao de mercado. Considerando que o leilão deve ser realizado nos 30 dias que se seguirem<br />
à consolidação da propriedade no patrimônio do credor e que a transmissão constitui fato gerador do<br />
ITBI, o valor cobrado pelo município para a transação pode mostrar­se o mais próximo da realidade do<br />
mercado por ocasião do leilão. Desse modo, caso esse valor seja superior ao valor estipulado<br />
contratualmente, poderá ser utilizado para a fixação do preço do imóvel para fins do primeiro leilão<br />
previsto na Lei n. 9.514/1997”.<br />
Superado esse ponto, para fins desse leilão, a lei considera como dívida o saldo devedor da<br />
operação de alienação fiduciária, na data da sua realização, nele incluídos os juros convencionais, as<br />
penalidades e os demais encargos contratuais. Considera como despesas a soma das importâncias<br />
correspondentes aos encargos e custas de intimação, bem como as necessárias à realização do leilão<br />
público, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. É o que consta do §<br />
3.º do art. 27 da Lei 9.514/1997, dispositivo de caráter esclarecedor e prático.<br />
Ainda quanto ao leilão, nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel, o credor fiduciário<br />
entregará ao devedor fiduciante a importância que sobrar, considerando­se nela compreendida a quantia<br />
da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos, fato<br />
esse que importará em recíproca quitação (art. 27, § 4.º, da Lei 9.514/1997). Entretanto, se no segundo<br />
leilão o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida e dos encargos contratuais,<br />
considerar­se­á extinta a dívida, estando o credor fiduciário dispensado do encargo de devolver<br />
quantias, por razões óbvias (art. 27, § 5.º, da Lei 9.514/1997). Segundo o STJ, a partir do momento em