Manual de Direito Civil - Flávio Tartuce - 7ª Ed. - 2017 [materialcursoseconcursos.blogspot.com.br]

Manual de Direito Civil<br />
Constitucional). Para tanto, é preciso reconhecer que os princípios constitucionais que protegem a<br />
pessoa humana têm aplicação imediata nas relações entre particulares (eficácia horizontal), inclusive<br />
nas relações entre condôminos e condomínio. Não se olvide que essa incidência está amparada no art.<br />
5.º, § 1.º, da CF/88, segundo o qual as normas que definem direitos fundamentais têm aplicação<br />
imediata. Em complemento, pode ser citado o art. 8.º do Novo CPC, segundo o qual, ao aplicar o<br />
ordenamento jurídico, o juiz deve resguardar o princípio da dignidade da pessoa humana.<br />
Superado o estudo das penalidades ao condômino e partindo para o estudo de outros direitos, o art.<br />
1.338 do CC preconiza que resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir­se­á,<br />
em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. Trata­se de<br />
mais um direito de preferência, preempção ou prelação legal a favor do condômino. No caso de<br />
violação desse direito, entende­se que os condôminos preteridos podem constituir a locação em seu<br />
favor, em efeito semelhante ao que consta do art. 504 do CC.<br />
Sobre a inovação, prevê o Enunciado n. 91 do CJF/STJ que “A convenção de condomínio, ou a<br />
assembleia geral, pode vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos estranhos ao<br />
condomínio”. Em suma, foi reconhecido na I Jornada de Direito Civil que a convenção de condomínio<br />
poderia proibir a venda ou locação a estranhos ao condomínio, na linha da alteração legislativa do art.<br />
1.331, § 1.º, do CC.<br />
Ademais, aprovou­se na IV Jornada de Direito Civil o Enunciado n. 320 do CJF/STJ: “O direito<br />
de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas<br />
também na hipótese de venda da garagem”. Na opinião deste autor o enunciado doutrinário traz uma<br />
imprecisão, ao aplicar por analogia norma restritiva de direitos. Na verdade, somente há direito de<br />
preferência na venda no caso de condomínio de coisa indivisível (art. 504 do CC), o que pode não ser o<br />
caso da vaga de garagem (geralmente não o é).<br />
Atente­se ao fato de que o debate exposto somente será relevante se houver na convenção de<br />
condomínio previsão expressa autorizando a locação ou a alienação de vaga de garagem a terceiros.<br />
Isso, diante da alteração do art. 1.331, § 1.º, do CC pela Lei 12.607/2012, fazendo tal exigência. Sendo<br />
assim, parece que o Enunciado n. 91, da I Jornada de Direito Civil, restou prejudicado, eis que a lei<br />
acabou por confirmar, em parte, o seu conteúdo.<br />
Superado esse ponto, determina o art. 1.339 do CC que os direitos de cada condômino às partes<br />
comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva. São, do mesmo modo, inseparáveis das frações<br />
ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias. Nos casos deste artigo,<br />
é proibido alienar ou gravar os bens em separado, ou seja, alienar o uso das partes exclusivas sem<br />
alienar o das partes comuns (§ 1.º).<br />
Todavia, é permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro<br />
condômino, só podendo fazê­lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e<br />
se a ela não se opuser à respectiva assembleia geral (§ 2.º). Para a última hipótese, cite­se a alienação da<br />
vaga de garagem, na linha da alteração do § 1.º do art. 1.331 pela Lei 12.607, de 4 de abril de 2012.<br />
Como antes pontuado, a codificação privada passou a estabelecer que os abrigos de veículo não poderão<br />
ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção<br />
de condomínio.<br />
As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles,<br />
incumbem a quem delas se serve (art. 1.340 do CC). Como exemplo, pode ser mencionado, mais uma<br />
vez, o hall de elevador privativo, notadamente nos prédios em que há um apartamento por andar.<br />
Também aplicando o conceito da norma, na hipótese de condomínio de lojas ou mistos, tem­se<br />
entendido pela impossibilidade de cobrança das cotas condominiais daqueles que não usufruem de<br />
determinados acessórios constantes do condomínio, caso dos elevadores e dos interfones. Acrescentese,<br />
nessa linha, ementa publicada na Edição n. 68 da ferramenta Jurisprudência em Teses, do STJ,