Manual de Direito Civil - Flávio Tartuce - 7ª Ed. - 2017 [materialcursoseconcursos.blogspot.com.br]

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proprietário, também denominado fundieiro – aquele que cede o uso do bem imóvel para outrem;<br />
O<br />
superficiário – pessoa que recebe o imóvel, a fim de efetivar a construção ou plantação, tendo os atributos de uso<br />
O<br />
Manual de Direito Civil<br />
enquanto a enfiteuse é necessariamente perpétua, o que era uma grande desvantagem, pois a<br />
perpetuidade não é mais marca dos novos tempos. De toda sorte, até a presente data, passados mais de<br />
dez anos da vigência do CC/2002, a superfície não teve a concreção que se esperava.<br />
A superfície é o instituto real pelo qual o proprietário concede a outrem, por tempo determinado ou<br />
indeterminado, gratuita ou onerosamente, o direito de construir ou plantar em seu terreno. Tal direito<br />
real de gozo ou fruição recai sempre sobre bens imóveis, mediante escritura pública, devidamente<br />
registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.369 do CC).<br />
Como define Ricardo Pereira Lira, grande estudioso do assunto, o direito de superfície é um<br />
“direito real autônomo, temporário ou perpétuo, de fazer e manter a construção ou plantação sobre ou<br />
sob terreno alheio, é a propriedade – separada do solo – dessa plantação ou construção, bem como é a<br />
propriedade decorrente da aquisição feita ao dono do solo de construção ou plantação nele já<br />
existente”. 131 Ou, ainda, como quer Rodrigo Reis Mazzei: “o direito de superfície pode ser conceituado<br />
como direito real complexo e autônomo, de ter temporariamente construção e/ou plantação em imóvel<br />
alheio, conferindo ao titular os poderes de uso, gozo e disposição sobre os implantes”. 132<br />
Trata­se do mais amplo dos direitos reais de gozo ou fruição, em que figuram como partes:<br />
e gozo.<br />
Observa­se na superfície a divisão de dois patrimônios distintos entre as partes, sobre os quais<br />
recaem encargos e ônus autônomos. Nessa linha, o Enunciado 321 do CJF/STJ, da IV Jornada de<br />
Direito Civil, assim dispõe: “Os direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles<br />
vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada<br />
um dos seus titulares exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais<br />
decorrentes do imóvel”.<br />
A propósito dessa estrutura, o Novo Código de Processo Civil, por sugestão de Rodrigo Mazzei,<br />
passou a admitir a penhora fracionada sobre os direitos do proprietário­fundieiro e do superficiário.<br />
Conforme o seu art. 791, caput, se a execução tiver por objeto obrigação de que seja sujeito passivo o<br />
proprietário de terreno submetido ao regime do direito de superfície, ou o superficiário, responderá pela<br />
dívida, exclusivamente, o direito real do qual é titular o executado, recaindo a penhora ou outros atos de<br />
constrição exclusivamente sobre o terreno, no primeiro caso, ou sobre a construção ou a plantação, na<br />
segunda hipótese. Também diante dessa divisão patrimonial, estabelece § 1.º do art. 791 do CPC/2015<br />
que os atos de constrição sobre os patrimônios distintos na superfície serão averbados separadamente na<br />
matrícula do imóvel. Deve constar, para os devidos fins registrais, a identificação do executado, do<br />
valor do crédito e do objeto sobre o qual recai o gravame. Deve também o oficial do registro imobiliário<br />
destacar o bem que responde pela dívida – se o terreno, a construção ou a plantação –, de modo a<br />
assegurar a publicidade da responsabilidade patrimonial de cada um deles, pelas dívidas e obrigações<br />
que a eles estão vinculadas.<br />
Nos termos do parágrafo único do art. 1.369 do CC, o direito de superfície não autoriza a<br />
realização de obras no subsolo, salvo se tal utilização for inerente à concessão. Sobre a previsão,<br />
comentam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald que sobre a superfície “excepcionalmente se<br />
viabilizará no subsolo ou no espaço aéreo. No subsolo, o direito de superfície precisa ultrapassar dois<br />
óbices: não podem existir recursos minerais, caso em que a União adquire a propriedade (art. 20, IX, da<br />
CF/1988); a utilização do espaço seja fundamental para o empreendimento (v.g., construção de<br />
shopping, com necessidade de garagem no subterrâneo), na forma do parágrafo único do art. 1.369 do<br />
Código Civil. Quanto ao espaço aéreo, a previsão é expressa no art. 21, § 1.º, da Lei 10.257/2001,