Document de référence 2010 (.pdf - Nexity

ANNEXE
Rapport du Président du Conseil d’administration sur les conditions de préparation
et d’organisation des travaux du Conseil d’administration et sur les procédures de contrôle interne
Dans le cadre des dossiers de vente en bloc dont le contrat de réservation est signé avec un opérateur social et
dont l’ensemble des conditions suspensives est levé ainsi que dans le cadre de projets de moins de 60 logements
dont la commercialisation est réalisée à plus de 60 % au travers de contrats avec fi nancement avéré, le Comité
d’acquisition n’est pas obligatoirement tenu physiquement. Le dossier est visé dans un premier temps par le
Directeur de la fi liale et son Directeur régional correspondant puis validé et signé par le Directeur général du
pôle Logement et le Directeur général délégué du Groupe.
Le risque commercial lié à l’absence d’une demande réelle pour chaque produit immobilier que le Groupe
souhaite réaliser est aussi notamment maîtrisé par le respect des principes suivants :
• en immobilier tertiaire, l’engagement de l’investisseur ou la précommercialisation locative sur l’opération doit
être effectif avant le lancement des travaux de construction ; et
• en promotion logement, l’acquisition du terrain n’est réalisée qu’après examen des résultats de la précommercialisation.
Sont pris en compte notamment les critères de rythme de réservation, de typologie des
logements, d’obtention de dépôt de garantie et de justifi cation du mode de fi nancement par les clients.
Par ailleurs, l’établissement des pouvoirs nécessaires aux acquisitions ou aux ventes, ou aux demandes d’émission
des garanties fi nancières d’achèvement (qui sont un préalable aux ventes aux clients dans le régime de la vente
en l’état futur d’achèvement, notamment pour le logement) est réalisé à partir de la vérifi cation du respect de
ces critères.
Enfi n, en promotion logement, le lancement de la phase de signature des actes notariés clients et de démarrage
des travaux de construction est conditionné à l’accord du Directeur régional.
La maîtrise des coûts est un enjeu essentiel de la réussite des opérations. Dans la phase montage, les études de
sols et les chiffrages des métrés permettent d’obtenir une assurance raisonnable du budget de construction.
Ces données sont corroborées par l’expérience acquise sur les précédentes opérations. La comparaison avec
une large batterie de ratios, adaptés à chaque métier et à chaque produit, permet également un contrôle de
cohérence et la détection d’éventuelles anomalies à travers une grille d’analyse. Ces éléments, qui permettent
de valider le prix de revient (notamment le coût de construction), sont validés par la Direction de chaque fi liale.
Dans la phase de réalisation, la passation des marchés de travaux permet de valider le coût effectif de la réalisation
et d’identifi er d’éventuels dépassements de budget. Les réunions budgétaires périodiques entre les services
opérationnels et le contrôle de gestion permettent de garantir le bon degré de réactivité par rapport à d’éventuels
dépassements de coûts.
Le choix des entreprises fait l’objet d’un processus de sélection supervisé par le Directeur technique de la fi liale.
La sélection se fait sur des choix multicritères, qui comprennent notamment le prix mais aussi les références des
entreprises et l’éventuelle expérience déjà acquise avec la fi liale. Le Groupe veille également à ne pas être
dépendant d’un nombre restreint de fournisseurs.
Dans les opérations de construction, le Groupe veille à s’entourer des prestataires compétents qui apportent
leur expertise et leur savoir-faire afi n de respecter l’ensemble des prescriptions liées à l’acte de construire et à la
conduite du chantier dans le respect des normes de sécurité, des lois et règlements. Le Groupe demande aux
entrepreneurs cocontractants une attestation d’assurance adéquate au chantier qu’ils réalisent et une déclaration
qu’ils n’emploient pas de main-d’œuvre dissimulée ainsi que les justifi catifs de déclarations fi scales et sociales.
L’utilisation de contrats types et la validation par le service juridique des éventuelles clauses particulières permettent
de sécuriser les contrats et limiter les risques contentieux.
Afi n de vérifi er la correcte réalisation de l’opération, la Direction de programme assistée de la maîtrise d’œuvre
effectue un suivi de l’avancement des travaux. Il est notamment basé sur la vérifi cation du planning d’exécution,
des visites sur site, la consultation des comptes rendus de chantiers et la validation des situations de travaux. Les
appels de fonds aux clients sont émis au fur et à mesure de la réalisation et du paiement des travaux limitant ainsi
le besoin en fonds de roulement. La fi liale s’assure ensuite du correct recouvrement des créances clients jusqu’à
la livraison.
DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2010
3
337