Document de référence 2010 (.pdf - Nexity

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APERÇU DES ACTIVITÉS
Description des principales activités de Nexity
Afi n de maîtriser au mieux les risques dans la réalisation des opérations, le Groupe met notamment en œuvre les
principes suivants :
• acquisition des terrains généralement sous conditions suspensives de l’obtention des autorisations administratives
et de la réalisation des études sur la qualité des sols, avec une faculté de dédit moyennant l’abandon
d’une indemnité d’immobilisation correspondant en général à 5 à 10 % de la valeur du terrain ;
• limitation des opérations en blanc (voir paragraphe 6.3.2.6 “Typologie des modes de réalisation des projets“)
à des cas exceptionnels dans lesquels le Groupe estime que le risque commercial de l’opération est faible,
notamment au regard d’opportunités présentées par un coût limité d’achat du terrain ou une localisation
géographique exceptionnelle ;
• suivi des procédures de contrôle des risques défi nies au niveau central par les Directions fi nancière et juridique
du Groupe, avec notamment un suivi trimestriel de la totalité du budget de chaque opération ; et
• pour les opérations d’immeubles de bureaux, de commerces ou d’hôtels, intégration d’assistants à maîtrise
d’ouvrage en matière technique à chaque équipe de projet afi n notamment d’effectuer un suivi continu du
coût de construction.
Par ailleurs, dans la réalisation de ses projets, le Groupe traite généralement les marchés de travaux en corps
d’état séparés (c’est-à-dire en confi ant les travaux à plusieurs entreprises spécialisées par domaine) afi n d’optimiser
les coûts tout en assurant la qualité technique.
Le Groupe utilise deux structures de vente : la VEFA et le CPI. Il intervient également sur des opérations de
maîtrise d’ouvrage déléguée (MOD) qui consistent non en la vente d’un projet mais en l’accompagnement d’un
maître d’ouvrage dans la réalisation de son projet de construction ou de réhabilitation d’un actif immobilier (voir
paragraphe 6.3.2.6 “Typologie des modes de réalisation des projets“).
Les projets réalisés dans le cadre d’une VEFA comportent généralement quatre phases successives (études,
montage, réalisation et période d’après livraison) dont les principales caractéristiques sont présentées dans les
paragraphes qui suivent. Les projets réalisés dans le cadre d’un CPI présentent globalement les mêmes caractéristiques
à l’exception du fait que le Groupe n’a pas à acquérir le terrain d’assiette de l’immeuble, qui appartient
déjà à son client.
Dans le cadre des développements menés à l’international, les principes décrits ci-dessus sont le cas échéant
adaptés aux spécifi cités locales, notamment sur le plan juridique.
Phase d’étude
Durant la phase d’étude du projet, le Groupe procède en général successivement à la recherche du terrain
(généralement auprès d’aménageurs), aux études sur le projet, à la validation du projet par le Comité d’engagement
puis à la première étape de la maîtrise foncière grâce à un protocole de réservation du terrain.
Pour les besoins de l’étude du projet, l’entité du Groupe qui réalise le projet procède également durant cette
première phase au choix des intervenants techniques (architecte, notaire, maître d’œuvre d’exécution, bureau
d’études techniques, bureau de contrôle, coordinateur sécurité et protection de la santé (SPS)) qui vont participer
à la défi nition du projet (réalisation des premières esquisses par l’architecte) et à son chiffrage (chiffrage du coût
technique par le maître d’œuvre d’exécution et confrontation avec les estimations réalisées par les services
techniques du Groupe).
En termes de prix de revient, un projet comprend généralement quatre grands postes de coûts : le prix d’acquisition
du terrain, le coût de construction (correspondant à l’ensemble des marchés par corps d’état qui seront
passés avec les entreprises), les impôts et taxes (notamment droits afférents à l’acquisition du terrain, taxe locale
d’équipement, taxe de raccordement, redevance sur les bureaux) et les honoraires des intervenants techniques.
Au plan commercial, l’étude du projet consiste principalement en la réalisation d’études de marché permettant
de valider les valeurs locatives de l’immeuble à construire ainsi que le taux de capitalisation (rentabilité) du projet
afi n d’en apprécier la faisabilité économique au regard du coût technique estimé de réalisation.
68 DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2010