Stadtentwicklung im Spannungsfeld zwischen Planung, Verwaltung ...

6.7.2.1 Exkurs: Bodenwertentwicklung in schrumpfenden Städten
Eine der Hauptaufgaben des Stadtumbaus ist der Rückbau von dauerhaft nicht mehr benötigen Immobilien. So
sollen nicht mehr bedarfsgerechte bauliche Anlagen einer neuen Nutzung zugeführt werden und einer anderen
Nutzung nicht zuführbare bauliche Anlagen zurückgebaut werden. 361 Der Wechsel von Wachstumserwartungen
in den Städten zu Schrumpfungsstrategien wirkt sich massiv auf den Bodenmarkt aus. Der prognostizierte und in
schrumpfenden Städten nicht nur im Osten wahrnehmbare Bevölkerungsrückgang führt automatisch zu einer
geringeren Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt bzw. dem Immobiliensektor. Diese Entwicklung führt zu ver-
stärkt strukturellem Leerstand, der sich besonders in Gebieten auswirkt, in denen die Wohnungsbestände auf-
grund ihrer Lage, des Wohnumfeldes und/oder der Ausstattung der Wohnungen nicht mehr gefragt sind. Die
Folgen wie soziale Segregation und räumlicher Verfall sind bereits deutlich zu beobachten. Die Städtebauförde-
rungsprogramme Soziale Stadt und Stadtumbau sind entsprechende Gegenstrategien, wobei mit dem Stadtum-
bau, wie oben erwähnt, dem Schrumpfungsaspekt durch Rückbau Rechnung getragen werden soll.
Konnte in Wachstumszeiten von einer Finanzierungsfunktion der Baulandbereitstellung gesprochen werden, an
der möglichst alle Marktteilnehmer zu partizipieren versuchten und die u.a. den Kommunen die Refinanzierung
der Infrastrukturkosten diente, so funktioniert dieses System in schrumpfenden Städten nicht mehr. Dransfeld
geht dabei von folgenden Hypothesen aus:
• Sinkende Mieten und zunehmender Leerstand führen am Markt zu nachhaltigen Reduktionen der Im-
mobilienwerte.
• Besteht über längere Zeit keine Nachfrage mehr, so gibt es kein Wertschöpfungspotenzial bzw. keine
Wertsteigerung mehr.
• Durch zunehmenden Leerstand schrumpft das in Wachstumszeiten einmal erreichte Wertniveau oder
wird im ungünstigsten Fall sogar vernichtet.
• Diese spezifische Marktsituation ist in Ostdeutschland Realität und auch in einzelnen westdeutschen
Städten sichtbar.
• Die Eigentümer warten zunächst auf bessere Zeiten und behalten die Immobilien. Dies ändert aber
nichts am objektiven Wertverlust. 362
Gerade der auf Konsens ausgelegt Stadtumbau ist aber auf die aktive Zusammenarbeit mit Eigentümern und
Investoren ausgelegt. Hinzukommt, dass die Stadtumbaumaßnahmen aufgrund des großen Finanzbedarfes nicht
komplett von der öffentlichen Hand finanziert werden können, sondern nur mit Impulsprojekten eine Entwick-
lung anstoßen werden kann oder eine unterstützende Förderung für die Entwicklung privater Projekte gegeben
werden kann. Die Wertentwicklung in Stadtumbaugebieten ist daher für die Entscheidung für oder gegen eine
Investition in eine für den Stadtumbau wichtige Immobilie von erheblicher Bedeutung.
361 BauGB, §171a, a.a.O.
362 Egbert Dransfeld, Stadtökonomische, bodenpolitische und bodenrechtliche Fragen schrumpfender Städte, in: vhw Forum
Wohneigentum, Heft 2/2005, S. 72-80
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