Stadtentwicklung im Spannungsfeld zwischen Planung, Verwaltung ...

vielen Parametern abhängig, deren Änderung zu erheblichen Abweichungen im Ergebnis führen können. 368 Koch
und Schmökel kommen zu dem Ergebnis, dass in Stadtumbau- und Schrumpfungsprozessen neben Verkehrs-
wertermittlungen vermehrt modellhafte oder prognostische, gebiets- und grundstücksbezogene Variantenrech-
nungen mit neuen methodischen Ansätzen und Berechnungsmöglichkeiten gefragt sind. Sie sind der Meinung,
dass flexibel gehandhabte Grundstückswertermittlung auf der Grundlage interdisziplinärer Zusammenarbeit ein
wesentlicher Beitrag zum Gelingen der Umbau- und Anpassungsprozesse geleistet werden kann. 369
Dransfeld geht davon aus, dass der Einfluss städtebaulicher Planungen auf die Herausbildung und Entwicklung
von Bodenwerten auch in schrumpfenden gilt. Die Wertermittlung in Stadtumbaugebieten setzt das Vorhanden-
sein von Nutzungskonzepten voraus, ohne die sich heutige und zukünftige Werte nur schwer bestimmen lassen.
Stadtumbaumaßnahmen auf der Grundlage von integrierten Handlungskonzepten sollen tendenziell wertstei-
gernde oder zumindest wertstabilisierende Effekte haben. Dabei muss allerdings unterschieden werden, ob die
allgemeine konjunkturelle Immobilienwertentwicklung positiv oder negativ verläuft.
Geht man davon aus, dass diese Entwicklung positiv verläuft, d.h. die Immobilienpreise steigen auch ohne
Stadtumbaumaßnahmen, so ergibt sich mit Duchführung von Stadtumbaumaßnahmen ein wertsteigender
„Surpluseffekt“, der z.B. durch die Erhebung von Ausgleichsbeiträgen im Sanierungsrecht abgeschöpft werden
kann. Dieses Szenario ist allerdings in schrumpfenden Städten bedeutungslos.
Geht man davon aus, dass die grundsätzliche konjunkturelle Entwicklung negativ verläuft, so ergeben sich
aufgrund der durchgeführten Stadtumbaumaßnahmen wertsteigernde Effekte, die die konjunkturellen Verluste
kompensieren. Auch hier können die Wertsteigerungen abgeschöpft werden.
Geht man davon aus, dass die konjunkturelle Entwicklung sehr stark rückläufig ist und ergeben die Stadtum-
baumaßnahmen zwar den gleichen wertsteigernden Effekt wie oben, so dämpfen sie nur den konjunkturell
bedingten Wertverlust, führen aber nicht zu einem vollständigen Wertausgleich bzw. Wertsteigerung. 370
Dransfeld weist darauf hin, dass die Bodenwerte auch Einfluss auf die kommunalen Finanzen haben. So stellt
sich die Frage, ob die Einnahmen aus der Grundsteuer zurückgehen, wenn in nachhaltig schrumpfenden Städten
auch die Bodenwerte irgendwann rückläufige Tendenzen zeigen. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte wird
zukünftig erhöhten Anforderungen gerecht werden müssen, gerade im Hinblick auf die Diskussion zur Reform
der Grundsteuer.
Gleichzeitig ist aber auch zu beachten, dass die einzelnen Eigentümer von den wertsteigernden Auswirkungen
von Stadtumbaumaßnahmen unterschiedlich betroffen sind. Dem Eigentümer, dessen Immobilien rückgebaut
wird, entstehen Wertverluste, währenddessen die Eigentümer der Immobilien, die von dem Abriss profitieren,
Wertstabilisierungen verzeichnen können. Hier stellt sich die Forderung nach einem Lastenausgleich zwischen
den betroffenen Eigentümern. In Ostdeutschland ist diese auf Konsens angelegte Verfahren zwischen mehreren
Wohnungsbaugesellschaften mit Erfolg angewendet worden. Es wird aber fast unmöglich, wenn eine größere
Anzahl von Eigentümern, besonders Einzeleigentümer, davon betroffen ist. Da der Lastenausgleich bislang nur
368 Jürgen Koch, Petra Schmökel, Bodenwertermittlung in Zeiten schrumpfender Märkte, in vhw Forum Wohneigentum, Heft
2/2005, S. 80-85
369 ebenda
370 Egbert Dransfeld, a.a.O.
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