Stadtentwicklung im Spannungsfeld zwischen Planung, Verwaltung ...

In Fall von erheblichen Immobilienleerständen ist dabei zwischen einem strukturell dauerhaften Leerstand und
einem vorübergehenden Leerstand zu unterscheiden, was wiederum erhebliche Auswirkungen auf die Verkehrs-
wertermittlung der Immobilien hat. Zu Anfang einer Verkehrwertermittlung leerstehender Objekte muss analy-
siert werden, ob es Möglichkeiten gibt, die Rentierlichkeit der Immobilie wieder herzustellen. Hierzu gehört z.B.
die Prüfung der bautechnischen Anlagen, des Gebäudemanagements, der steuerlichen Rahmenbedingungen, der
Altlastenproblematik, des Wohnungsmarktes und baulicher Maßnahmen zur Attraktivitätsverbesserung unter
Berücksichtigung des Sanierungsaufwandes. Ergibt diese Überprüfung, dass der Leerstand nicht dauerhaft ist, so
spricht man von einem vorübergehenden Leerstand. Es muss dann abgeschätzt werden, wie hoch die Intensität
und die Dauer des Leerstandes ist. Auch wenn es sich bei dem Objekt trotz des Leerstandes nicht um Liquidati-
onsobjekt handelt, sinkt die Rentabilität mit der Dauer des Leerstandes. Die Ertragwertermittlung richtet sich
nach folgendem Schema:
Vorläufiger Ertragswert bei nachhaltiger Vermietung
- kapitalisierter Einnahmeausfall infolge Leerstand
- kapitalisierter nicht umlagefähiger Betriebskosten
= Gebäudeertragswert entsprechend prognostiziertem Leerstand 363
Je länger der Leerstand andauert, um so höher werden die zusätzlich zu tragenden Betriebskosten und um so
stärker sinken die Einnahmen. Übersteigen die Betriebskosten die Jahresnettokaltmiete vermindert um:
- die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten,
- das Restmietausfallwagnis und
- den Bodenwertverzinsungsbetrag,
so wird das bisher rentierlichen Objekt unrentierlich, da der Fortbestand des Objektes zu Einbußen führt. 364 , 365
Übersteigen die Betriebskosten auf Dauer die Einnahmen und führt die o.g. Prüfung zu dem Ergebnis, dass eine
nachhaltige Rentierlichkeit sich auch durch bauliche oder sonstige Maßnahmen nicht herbeiführen lässt, so
spricht man von einem Liquidationsobjekt. Die Restnutzungsdauer geht gegen Null, weil die Immobilien auf
Dauer nicht mehr rentierlich ist. Wertmäßig bleibt nur der Bodenwert bestehen. Im Verkaufsfall ist aber nur der
um die Freilegungskosten verminderte Bodenwert erzielbar. 366
Ist eine anderweitige bauliche Nutzung des Grundstücks geplant und wirtschaftlich sinnvoll, so bietet sich als
Verfahren für die Bewertung von Grundstücken mit nicht mehr nachgefragter Nutzung das Residualwertverfah-
ren 367 an. Hier wird der Wert des Grundstücks nicht nach der bisherigen Nutzung bewertet, sondern aus seiner
zukünftigen Verwendbarkeit. Der mit diesem Verfahren ermittelte Bodenwert ergibt sich aus der geplanten
Nutzung, den Kosten, die für eine entsprechende Freilegung des Geländes aufzuwenden sind und der Dauer des
Entwicklungsprozesses. Bei dem Residualwertverfahren handelt es sich um ein kalkulatorisches Verfahren, das
investorenspezifische Überlegungen und Ansätze einbezieht. Der Wert eines Grundstücks ist in diesem Fall von
363
Wolfgang Kleiber, Wertermittlung und Stadtumbau, in: vhw Forum Wohneigentum Heft 6/2003, S. 305-312
364
ebenda
365
vgl. BauGB, Wertermittlungsrichtlinien
366
Wolfgang Kleiber, a.a.O.
367
von lateinisch residuum=Rest
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