Stadtentwicklung im Spannungsfeld zwischen Planung, Verwaltung ...

auf konsensualer Basis funktioniert 371 , stellt sich die Frage inwieweit das besondere Städtebaurecht hinsichtlich
eines Ausgleichbeitragssystem weiterentwickelt werden muss. 372
Bodenwertentwicklung am Beispiel Völklingen 373
Ein wesentlicher Projektbaustein im Stadtumbau in Völklingen ist die Revitalisierung der stadtbildprägenden
Immobilien. Hier stößt die man auf die Schwierigkeit, dass die innerstädtischen Immobilien sich fast ausschließ-
lich in Privateigentum befinden. In der Blütezeit der Innenstadt haben diese Immobilien eine hohe Rendite
ausgewiesen, die aber mit dem relativ schnellen Niedergang Ende der achtziger Jahre rasch absank. Durch die
immer schwerer zu belegenden Leerstände haben sich die Mietpreise der Marktlage angepasst. Allerdings sind
die Verkaufserwartungen nicht mit der tatsächlichen Bodenmarktentwicklung gleichgezogen. Die Eigentümer
sind nach wie vor der Auffassung, dass Immobilien einen stetigen Wertzuwachs erfahren. Bei den innerstädti-
schen Immobilien unterscheidet man in Immobilien, in die regelmäßig investiert wurde und die einen angemes-
senen Ausstattungsstandart aufweisen und in Immobilien, die nur der reinen Mietpreiserzielung dienen. Die
Völklinger Innenstadt weist ein häufiges Aufkommen des letztgenannten Immobilientypus auf. In vielen Fällen
haben die Eigentümer über Jahrzehnte keine Investitionen mehr vorgenommen und die Mieten abgeschöpft. Mit
dem Wegzug oder Tod der bisherigen Mieter sind diese Wohnungen nicht mehr vermietbar, bzw. werden nur
noch von Migranten eines niedrigen sozialen Status nachgefragt. Damit setzt eine soziale Abwärtsspirale ein, die
nur Modernisierungsmaßnahmen gestoppt werden kann. Der unrentable Immobilienmarkt führt dazu, dass einige
Eigentümer ihre Häuser verkaufen wollen und bieten der Stadt die teilweise komplett leerstehenden Immobilien
zu Immobilienwerten an, die vor dem wirtschaftlichen Niedergang der Innenstadt erzielt werden konnten. Nach
Eintritt in die Kaufverhandlungen und nach Vorlage eines aktuellen Verkehrswertgutachtens sind die Eigentü-
mer zwar zu einer Minderung des Verkaufspreises bereit, aber dies relativiert sich anhand der hohen Einstands-
preise. Geht man davon aus, dass die Häuser aufgrund ihrer dauerhaften Leerstände nur noch den Bodenwert
aufweisen, sind die Verhandlungen in der Regel hinfällig. Die Hinweise auf die Kaufpreisprüfung im Sanie-
rungsgebiet und die Genehmigung von Verkäufen nur nach Gutachterpreis führt dazu, dass diese Immobilie dann
weiter devastiert und das Stadtbild nachhaltig schädigt. Die Stadt ist also in einer Zwickmühle, die den Ruf nach
dem Einsatz von Zwangsinstrumenten, wie z.B. dem Einsatz von städtebaulichen Geboten, wenn möglich die
Nutzung von Vorkaufsrechten oder gar Enteignungen immer lauter werden läßt. Der Einsatz dieser Instrumente
ist aufgrund der zeitlichen Komponente keine Möglichkeit, um kurzfristige Verbesserungen zu erreichen. Zudem
geht die Gemeinde erhebliche finanzielle Wagnisse ein.
Zusammenfassend ist also festzustellen, dass zwischen der Wahrnehmung der Probleme der Einzeleigentümer
und der Kommune, insbesondere in der Innenstadt große Differenzen spürbar sind. Auch innerhalb der Eigentü-
merschaft unterscheiden sich die Problemwahrnehmungen hinsichtlich des Handlungsbedarfs auf Grundlage
einer nachhaltigen Stadtentwicklung:
- Eigentümer mit Abschreibungsobjekten in Völklingen interessieren sich weder für Ihre Immobilie noch für
die Stadt.
371 vgl. BauGB, § 171c Satz 2 Nr. 3 - Stadtumbauvertrag
372 Egbert Dransfeld, a.a.O.
373 Dieses Kapitel basiert auf einem Vortrag im Rahmen des Forums Baulandmanagement, gehalten am 17.03.05 am ILS in
Dortmund
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