Diagnóstico Urbano Socioambiental | Município de Ubatuba - Litoral ...

Assim, combinando-se a determinação da lei posterior (de coeficiente básico de 1 e máximo de 2), tem-se que os
antigos coeficientes básicos da legislação antiga (na verdade, eram coeficientes únicos, sem qualquer distinção
entre mínimo, básico e máximo) foram em boa parte majorados.
Com efeito, o Plano Diretor de 2006, no art. 143 estabelece o coeficiente básico 1 para toda área urbana do
Município (onde antes eram previstos o coeficientes básicos de 1, 1,2; mas também de 0, 0,2, 0,6, 0,9, entre
outros).
O mesmo dispositivo estabelece o limite máximo de aproveitamento de 2, para a mesma área urbana de
Ubatuba, condicionando no parágrafo único do art. 143 a diferenciação de coeficientes máximos às posteriores
alterações da legislação de uso e ocupação do solo municipal. Tendo em vista que o dispositivo legal outorga
competência para a posterior legislação disciplinar apenas o coeficiente máximo de aproveitamento, pode-se
depreender como possível a aplicação dos coeficientes básicos adotados pela lei nova, sujeitando-se aos
máximos previstos na lei antiga somente nas hipóteses onde o coeficiente superar 1 vez de razão entre área
construída e tamanho do lote; tudo sem desrespeitar o limite máximo trazido pela Lei de 2006. Isso ocorre na
Zona Sede do Município (Centro da cidade), onde o aproveitamento permitido é 2, o que inclui a orla que lhe é
imediata, correspondente às praias de Itaguá, Iperoig e Perequê-Açu. Na praia Grande, o coeficiente de
aproveitamento admitido é de 1,5. Nas seguintes praias: Fazenda, Ubatumirim, Poruba, Itamambuca, da Barra
Seca, da Enseada, do Perequê-Mirim, Saco da Ribeira, Dura, Lagoinha e Maranduba, o coeficiente de
aproveitamento permitido é 1,2. Esse mesmo parâmetro se repete nas Z2, Z3, Z4, Z5 e Z6, no caso de
implantação de hotéis, que não obedecem aos coeficientes impostos a outros tipos de uso.
De toda a sorte, os coeficientes de aproveitamento dos lotes combinam-se às taxas de ocupação, gabaritos
máximos e outros parâmetros edilícios para definição da verticalização.
As taxas de ocupação nas zonas que admitem edificações variam entre 40% a 70%, sendo o Centro municipal a
região mais permissiva do ponto de vista do adensamento. No entanto, referido adensamento encontra limites
para manifestar-se como edifícios verticalizados, haja vista a limitação, também estabelecida pelo Anexo IV da
Lei nº 711/1984, de quatro pavimentos para o máximo de gabarito. Esse gabarito é menor em zonas com claras
diretrizes de preservação ambiental. Não é, contudo, mais restritivo pelo zoneamento localizado na orla do
Município, qual seja, a Z.2. Nessa zona, aliás, a instalação de hotéis apresenta maior permissividade para
verticalização em praticamente todas as praias. Para o uso residencial multifamiliar, a praia das Toninhas
destaca-se também por ser mais permissiva com relação à verticalização. Mas em todos os casos, reitere-se a
permissividade restringe-se a quatro pavimentos.
É certo que o artigo 31 também permite aplicação subsidiária do Código Sanitário do Estado de São Paulo
(Decreto estadual nº 12.342/78) e outros normativos. Contudo, os modelos de ocupação descritos nos Anexos IV
e V abrangem temas como recuos frontal, lateral e de fundos, sendo aplicáveis as disposições do Código
Sanitário, por exemplo, ao caso de afastamento de edificações no mesmo lote (prédios ocupantes do mesmo
terreno).
A análise de verticalização e adensamento construtivo é realizada com base nas poucas disposições expressas no
texto legal. E adotando-se as características do zoneamento expostos acima, chega-se às seguintes restrições à
verticalização:
• Na Z.1 não é permitida qualquer verticalização ou elemento de vedação vertical;
• Na Z.2c, nas praias de Enseada, Perequê-Mirim, entre a Z.1 e a rodovia SP-055; e, também na Z.2c, em
lotes lindeiros à Z.1 ou a terrenos de marinha (art. 21) não são permitidos usos identificados como “R3”, que
implica a possibilidade de edificação até três pavimentos.
• Na Z.5b, entre a Avenida 9 de Julho e a Rua Guarani somente são permitidas construções térreas (art.
23).
• Na Z.5a, a área compreendida entre a Rua Coronel Domiciano e a Avenida Iperoig não admite o uso “R4”,
tipologia construtiva que admitiria até três pavimentos.