Gutachten "PPP im öffentlichen Hochbau" - Band 2 ... - BMVBS

Beratergruppe – „PPP im öffentlichen Hochbau“
teln. Beim Sachwertverfahren werden nach § 83 BewG der Bodenwert (§ 84 BewG), der
Gebäudewert (§ 85 - 88 BewG) und der Wert der Außenanlagen (§ 89 BewG) zusammengerechnet.
Der sich so ergebende Ausgangswert ist durch Anwendung einer Wertzahl gemäß
§ 90 BewG dem gemeinen Wert anzugleichen. Bei der Ermittlung des Gebäudewerts und
des Werts der Außenanlagen wird aber von den durchschnittlichen Herstellkosten nach den
Baupreisverhältnissen von 1958 ausgegangen, beim Bodenwert von den entsprechenden
Richtwerten zum 1.1.1964.
Bei einigen PPP-Hochbaumaßnahmen (z.B. Schulen, JVA) dürfte nach der gegebenen
Rechtslage eher das Sachwertverfahren zur Anwendung kommen, während bei Verwaltungsgebäuden
in der Regel mehr für die Anwendung des Ertragswertverfahrens spricht.
Welches Verfahren Anwendung findet, ist deshalb von Bedeutung, da eine Bewertung nach
dem Sachwertverfahren in der Regel zu höheren Werten führt als diejenige nach dem Ertragswertverfahren.
Für das Grundvermögen in den neuen Bundesländern sind gemäß § 129 BewG die Einheitswerte
nach den Wertverhältnissen vom 1.1.1935 maßgebend. Weitere Detailvorschriften
finden sich unter §§ 129 - 133 BewG. Die Einheitswerte werden sowohl in den alten als auch
in den neuen Bundesländern in der Regel einmalig und nur im Falle eines Neubaus oder bei
Veränderungen am Grundstück (wie bei PPP-Hochbaumaßnahmen regelmäßig der Fall) neu
festgestellt bzw. fortgeschrieben.
Als Basis für die grundsteuerliche Belastung haben die Lagefinanzämter nach § 13 Abs. 1
GrStG in Verbindung mit § 184 Abs. 1 Satz 1 AO einen Grundsteuermessbetrag festzusetzen.
Die auf PPP-Hochbauprojekte anzuwendende Steuermesszahl beträgt gemäß § 15
Abs. 1 GrStG 3,5 von Tausend. Den Grundsteuermessbescheid gibt das Lagefinanzamt
sowohl dem Adressaten (Steuerschuldner) als auch der hebesatzberechtigten Gemeinde
(siehe § 184 Abs. 3 AO) bekannt.
§ 25 GrStG räumt den Gemeinden das Recht ein, die Hebesätze für die Grundsteuer jährlich
oder für mehrere Jahre zu bestimmen. Durch Anwendung des Hebesatzes auf den vom
Lagefinanzamt festgesetzten Steuermessbetrag setzt die Gemeinde nach § 27 Abs. 1 Satz 1
GrStG die Grundsteuer fest.
Steuerschuldner der Grundsteuer ist nach § 10 Abs. 1 GrStG in Verbindung mit § 19 Abs. 3
Satz 2 BewG diejenige Person, der das Steuerobjekt bei der Feststellung des Einheitswerts
Band II: Rechtliche Rahmenbedingungen 406