Gutachten "PPP im öffentlichen Hochbau" - Band 2 ... - BMVBS

Beratergruppe – „PPP im öffentlichen Hochbau“
öffentlichen Hand beeinflussen können. Eine Analyse einer durch die unterschiedliche
Belastung einzelner Vertragsmodelle mit Grundsteuer verursachten erheblichen Wettbewerbsverzerrung
wurde bereits in einem vorangegangenen Gutachten vorgenommen 1365 .
8.5.1 Ertragsteuerliche und umsatzsteuerliche Auswirkungen verschiedener
Vertragsgestaltungen (Modellvarianten) bei Vertragsmodell IV
Wir stellen die unterschiedlichen umsatz- und ertragsteuerlichen Auswirkungen eines
Typenkombinationsvertrages denen eines Vertrages mit einheitlichem Vertragsgegenstand
(Vertrag sui generis) auf Grundlage des Vertragsmodells IV (als Sanierungsmodell) gegenüber.
Ziel ist ein überschlägiger Barwertvergleich der Umsatzsteuerbelastung und der
Ertragsteuerbelastung sowie die Berechnung und Analyse der Eigenkapitalrentabilität beim
Privaten in den beiden Modellvarianten. Für eine unterstellte Ziel-Eigenkapitalrendite (von
hier 13%) werden weiter die jeweiligen Brutto-Angebotspreise der einzelnen Varianten
gegenübergestellt. Außerdem erfolgt eine Abschätzung des jeweils benötigten Kapitalbedarfs.
Dabei werden Annahmen zur Reduzierung der Komplexität des Modells getroffen. Die
hiermit verbundenen Ungenauigkeiten werden von uns in Kauf genommen, da das Ziel der
Belastungsvergleiche im Aufzeigen eines generellen Trends liegt und nicht in einer numerisch
exakten Rechnung.
Das Vertragsmodell IV (vgl. Kap. 8.3.6) ist gekennzeichnet durch Errichtung oder Sanierung
einer Hochbauimmobilie auf einem Grundstück der öffentlichen Hand sowie durch die
Erbringung weiterer Leistungen durch den Privaten während einer bestimmten Vertragslaufzeit
(Instandsetzung und Instandhaltung, weiteres Facility Management und sonstige
Dienstleistungen) gegen ein periodisch zu leistendes Entgelt.
Als Modellvariante von Vertragsmodell IV zeichnet sich der Typenkombinationsvertrag
dadurch aus, dass er verschiedenste Leistungselemente (Vertragsgegenstände) beinhaltet,
die jeweils separaten Vertragsregimen zugeordnet werden können.
Bei einem Vertrag mit einheitlichem Vertragsgegenstand (Vertrag sui generis) schuldet der
Private demgegenüber das langfristige Bereitstellen einer Funktionalität als einheitliches
Leistungspaket - in diesem Fall einer Immobilie mit festdefinierten Qualitätsstandards - über
eine bestimmte Zeit. Diese Leistung muss in jeder Periode neu erbracht werden, wobei sich
die tatsächliche Höhe der Entgelte stark qualitätsorientiert bestimmt.
1365 Vgl. Christen/Utech, Steuerliche Effekte bei privater Hochbaufinanzierung, S. 31, nach deren
Berechnungen die Grundsteuerbelastung bei Miete und Leasing in West-Deutschland über
10% der Nutzungskosten im Vergleich zum Eigenbau ausmachen kann.
Band II: Rechtliche Rahmenbedingungen 474