Gutachten "PPP im öffentlichen Hochbau" - Band 2 ... - BMVBS

Beratergruppe – „PPP im öffentlichen Hochbau“
Personengesellschaft innerhalb von 5 Jahren nach § 1 Abs. 2 a GrEStG oder bei einem
Rechtsgeschäft zur Übertragung oder bei Vereinigung oder Übergang von Anteilen an einer
Gesellschaft entsprechend den Bestimmungen von § 1 Abs. 3 GrEStG, wobei Voraussetzung
für die Besteuerung die unmittelbare oder mittelbare Vereinigung von mindestens
95% der Anteile ist).
Die Grunderwerbsteuer beträgt nach § 11 GrEStG 3,5%. Die Steuer bemisst sich im Grundsatz
nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG). Bei einem Kauf ist dies gemäß § 9
Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen
Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen. Gegenleistung für die Verpflichtung
zur Bestellung eines Erbbaurechts ist die dafür vereinbarte Leistung, also der
Kapitalwert (§ 13 BewG) der vereinbarten Erbbauzinsen und bei Bestellung gegen Einmalzahlung
deren Wert. Zur Gegenleistung kann aber auch die Verpflichtung des Erbbauberechtigten
gehören, ein Gebäude zu errichten und instand zu halten oder ein bestehendes
Gebäude zu restaurieren, wenn die Substanz der aufstehenden Gebäude letztendlich dem
Erbbaurechtsbesteller zugute kommen soll 1250 .
Im Falle eines Erwerbsvorgangs im Sinne von § 1 Abs. 2 a und Abs. 3 GrEStG bestimmt sich
die Bemessungsgrundlage nach § 138 Abs. 3 BewG. Für die Zwecke der Grunderwerbsteuer
ist für bebaute Grundstücke eine gesonderte Bedarfswertermittlung nach § 146 BewG (Ertragswertverfahren)
1251 oder bei nicht vermietungsfähigen Grundstücken (z.B. bei Spezialnutzungen)
nach § 147 BewG (vereinfachtes Sachwertverfahren) 1252 vorzunehmen.
Inwieweit und in welcher Höhe eine grunderwerbsteuerliche Belastung bei einer PPP-Hochbaumaßnahme
zum Tragen kommt, hängt von der konkreten Ausgestaltung des Projektes
ab. Im Rahmen dieser Untersuchung analysieren wir in diesem Zusammenhang unter
Kap. 8.3 einzelne PPP-Vertragsmodelle. Wir behandeln dort die Grunderwerbsteuer zum
einen in ihrer Wechselwirkung zur Umsatzsteuer und zum anderen noch einmal gesondert.
1250
Vgl. Hofmann/Hofmann: Grunderwerbsteuergesetz, § 9, Rn. 67.
1251
Grundbesitzwert = Jahres-Nettokaltmiete (oder ggf. übliche Miete) x Vervielfältiger 12,5 ./.
Alterswertminderung 0,5% p.a. seit Bezugsfertigkeit (max. 25%) + Zuschlag 20% für Ein-
/Zweifamilienhäuser.
1252
Beim Sachwertverfahren sind der Wert des Grund und Bodens und der Wert des Gebäudes
getrennt zu berechnen und anschließend zu addieren. Wert Grund und Boden = Bodenrichtwert
(zum 1. Januar 1996) ./. Abschlag 30%; Wert des Gebäudes = Bei Betriebsvermögen
Steuerbilanzwert und bei Privatvermögen Anschaffungs- und Herstellungskosten ./. AfA.
Band II: Rechtliche Rahmenbedingungen 409