Gutachten "PPP im öffentlichen Hochbau" - Band 2 ... - BMVBS

Beratergruppe – „PPP im öffentlichen Hochbau“
Laut einem BFH-Urteil aus dem Jahre 1975 ist dabei für die Annahme eines Vorgangs im
Sinne des § 1 Abs. 2 GrEStG ausreichend, wenn der Berechtigte etwaige Wertsteigerungen
des Grundstücks gesichert realisieren kann. Nicht erforderlich ist, dass ihn Wertverluste
belasten. Es müssen auch nicht alle einem Eigentümer zustehenden Rechte eingeräumt
werden 1280 . Die Einwirkungsmöglichkeiten, aus denen die Verwertungsbefugnis auf eigene
Rechnung hervorgeht, müssen hingegen gleichzeitig und in einer jeden Zweifel ausschließenden
Weise bestehen 1281 . Der Berechtigte muss nicht nur besitz- und nutzungsberechtigt
sein, sondern auch an der ganzen Substanz des Grundstücks dem Wert nach derartig
beteiligt sein, dass er im Innenverhältnis bereits wie der Eigentümer behandelt wird 1282 .
In einem Urteil vom 17.1.1996 1283 hat der BFH einen Übergang der Verwertungsbefugnis
nach § 1 Abs. 2 GrEStG bejaht. Das Urteil betraf einen Mietkaufvertrag, bei dem der Leasing-Nehmer
nach Zahlung aller Raten zum symbolischen Preis von 1 DM den Leasing-
Gegenstand erwerben konnte. Durch das ihr vertraglich eingeräumte und dinglich abgesicherte
Recht, jederzeit auch eine Übereignung des Grundstücks verlangen zu können, ist die
Klägerin nach Auffassung des BFH in der Lage gewesen, letztlich über das Grundstück
uneingeschränkt zu verfügen. Vor diesem Hintergrund wäre es ggf. ratsam, im Zweifelsfall
eine bestehende Kaufoption durch eine entsprechende Auflassungsvormerkung auch
dinglich abzusichern.
Allerdings lässt sich das Urteil von 1996 in seiner Aussage nicht vollständig auf den hier
behandelten Sachverhalt übertragen, da dort die Klägerin (Käuferin) auch die Kosten der
Instandhaltung zu tragen hatte, was bei einem Vertragsmodell I nicht der Fall ist. Insofern
lässt sich u.E., soweit ersichtlich, aus der bisherigen Rechtsprechung nicht abschließend der
Schluss ziehen, dass der von uns betrachtete Sachverhalt tatsächlich unter den Tatbestand
des § 1 Abs. 2 GrEStG subsumiert werden kann. Aus unserer Sicht spricht jedoch einiges für
diese Annahme, v.a. wenn es für den Inhaber einer Kaufoption bei einer entsprechenden
Gestaltung des Vertrages wirtschaftlich geradezu nahe liegt, die Kaufoption zu einem
geeigneten Zeitpunkt auch auszuüben.
Lägen die Voraussetzungen für einen grunderwerbsteuerbaren Vorgang zu Beginn eines
PPP-Vertrages jedoch noch nicht vor, wäre nach Verwaltungsmeinung stattdessen die
Lieferung des bebauten Grundstücks umsatzsteuerpflichtig. Dies bedeutet, dass die gesamte
1280 Vgl. BFH, Urteil vom 19. Juni 1975, BStBl 1976, Teil II, S. 27.
1281 Vgl. BFH, Urteil vom 27. Januar 1965, BStBl 1965, Teil III, S. 265.
1282 Vgl. BFH, Urteil vom 27. Januar 1972, BStBl 1972, Teil II, S. 496.
1283 Vgl. BFH, Urteil vom 17. Januar 1996, BFH/NV 1996, 579 ff.
Band II: Rechtliche Rahmenbedingungen 426