Gutachten "PPP im öffentlichen Hochbau" - Band 2 ... - BMVBS

Beratergruppe – „PPP im öffentlichen Hochbau“
ermittelnden Verkehrswerts erfolgt und zuvor (lediglich) jährliche Zahlungen in Höhe eines
marktüblichen Nutzungsüberlassungsentgeltes geleistet werden, trägt der Private bis zum
Vertragsende insbesondere das Preisrisiko. Ihm ist daher das wirtschaftliche Eigentum am
Gebäude bis zu diesem Zeitpunkt zuzurechnen. Er hat damit insbesondere als Aufwendungen
die Absetzungen für Abnutzung, die laufenden Kosten sowie die Finanzierungskosten zu
berücksichtigen. Als Erträge realisiert er steuerlich Miet- bzw. Pachtzinsen sowie zum
Vertragsende einen Veräußerungserlös. Die laufenden Zahlungen der öffentlichen Hand sind
steuerlich als Miet- bzw. Pachtzinsen zu behandeln, da sie bis zur Übertragung des zivilrechtlichen
Eigentums nur Entgelt für die Nutzungsüberlassung darstellen. Eine Behandlung
der Zahlungen als Anzahlungen scheidet daher aus.
8.3.2.1.3 Bilanzsteuerrechtliche Behandlung bei Vereinbarung einer Gesamtleistung
(Vertrag sui generis)
Es stellt sich jedoch trotz eines bei diesem Vertragsmodell bereits vor der Errichtung des
Gebäudes abgeschlossenen schuldrechtlichen Kaufvertrages zur Übertragung des Grundstücks
nach Ende der Vertragslaufzeit gegen ein bereits fest vereinbartes Entgelt und der
Eintragung einer entsprechenden Auflassungsvormerkung ins Grundbuch (§ 883 BGB) die
Frage, ob eine Gewinnrealisierung bereits vor Beginn der Betriebsphase wirtschaftlich
gerechtfertigt ist. Wird eine einheitliche Gesamtleistung vereinbart, schuldet der Private der
öffentlichen Hand, gegen ein periodisches Entgelt eine bestimmte Funktionalität (Output-
Spezifikation) über die gesamte Vertragsdauer kontinuierlich bereitzustellen (Lebenszyklus-
Ansatz, damit zeitraumbezogene Leistungserbringung) sowie das Eigentums am Grundstück
zum Ende der Vertragslaufzeit zu übertragen. Dazu gehört auch, ein Gebäude sowie Grund
und Boden in einem vertraglich definierten Zustand zu halten und es so der öffentlichen
Hand zur Nutzung zu überlassen. Es wäre auch möglich, dass der nach den allgemeinen
zivilrechtlichen Regelungen mit der Übergabe bzw. Abnahme des Gebäudes an die öffentliche
Hand vorgesehene Gefahr- und Lastenübergang von den Partnern vertraglich abbedungen
1268 und erst nach Beendigung der Vertragslaufzeit vorgesehen wird 1269 . Erfüllt der
Private die vereinbarten Vertragsbedingungen nicht oder nur unvollständig, hat er ggf. mit
Pönalen und weiteren Sanktionen zu rechnen, die unter Umständen auch zu einer deutlichen
Verminderung des Gesamtentgeltes führen können. Maßgeblich für die Erzielung des
1268 Putzo, in: Palandt, BGB, § 446, Rn. 3.
1269 Nach dem dieser Untersuchung zugrundeliegenden funktionalen PPP-Ansatz sollte derjenige
Partner ein jeweiliges Risiko tragen, der hierfür die bessere Risikomanagementkompetenz besitzt.
Dies spricht je nach konkretem Einzelfall häufig dafür, dass der Private bis zur zivilrechtlichen
Übertragung der Immobilie die gesamten materiellen Eigntümerpflichten übernimmt.
Band II: Rechtliche Rahmenbedingungen 421