Gutachten "PPP im öffentlichen Hochbau" - Band 2 ... - BMVBS

Beratergruppe – „PPP im öffentlichen Hochbau“
einem bereits festgelegten Kaufpreis eingeräumt wird und die Mietzahlungen bis zur Annahme
des Verkaufsangebots durch den Mieter in voller Höhe angerechnet werden 1310 .
Da in dem hier behandelten PPP-Vermietungsvertrag in der Variante mit vorzeitiger Kündigungsmöglichkeit
von einer marktgerechten Miete ausgegangen wird und ein Kaufpreis erst
zum Zeitpunkt der Ausübung der Kaufoption anhand des aktuellen Verkehrswerts ermittelt
wird, liegt aus unserer Sicht bis zur Beendigung des Mietverhältnisses sowohl das zivilrechtliche
als auch das wirtschaftliche Eigentum am Grundstück beim Privaten (siehe auch
unsere Ausführungen unter Kap. 8.3.2.1.2). Dieser hat dann folgerichtig sowohl Grund und
Boden als auch das Gebäude zu bilanzieren und erzielt Mieterträge, die grundsätzlich auch
das Entgelt für Instandhaltung und Instandsetzung umfassen. Soweit nicht ausdrücklich
geregelt, werden die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung durch die Miete abgedeckt.
Gleichzeitig hat der Private das von ihm bilanzierte Gebäude nach Maßgabe von § 7
Abs. 4 EStG abzuschreiben. Für das Facility Management und die sonstigen Dienstleistungen
entstehen bei der Projektgesellschaft laufende Aufwendungen und Erträge.
Sowohl das zivilrechtliche als auch das wirtschaftliche Eigentum am Grundstück gehen erst
nach Ausübung der Kaufoption auf die öffentliche Hand über. Der Private realisiert dann
einen Veräußerungsgewinn(-verlust) in Höhe der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös
für das Grundstück (Verkehrswert) und dem Buchwert des Gebäudes sowie des Grund
und Bodens. Nach Kaufabschluss kann der Private ggf. weiterhin die Instandhaltung &
Instandsetzung (vorher in der Miete enthalten), das Facility Management sowie sonstige
Dienstleistungen für die öffentliche Hand erbringen, wobei hiermit betriebliche Erträge und
Aufwendungen verbunden wären.
8.3.5.2 Umsatzsteuerliche Behandlung
Bei der umsatzsteuerlichen Behandlung ist ebenfalls zu prüfen, ob es sich bei dem zugrundeliegenden
Geschäft um einen Mietkauf handelt. Weichen bei einem Mietvertrag mit Recht
zum Kauf die getroffenen Vereinbarungen wesentlich von denen ab, die bei einer bloßen
Gebrauchsüberlassung üblich sind, liegt in der Regel wirtschaftlich ein Kauf auf Abzahlung
vor, der eine Lieferung darstellt (vgl. Anmerkungen zum Vertragsmodell I unter
Kap. 8.3.2.2.2.).
Was den dargestellten Mietkauf anbetrifft, kann, solange die öffentliche Hand ihre Kaufoption
nicht wahrnimmt, auf die Ausführungen zum PPP-Mietvertrag verwiesen werden. Nimmt die
1310 Vgl. BFH, Urteil vom 12. September 1991, BStBl 1992, Teil II, S. 182 sowie BFH, Urteil vom
18. November 1970, BStBl 1971, Teil II, S. 133.
Band II: Rechtliche Rahmenbedingungen 444