Manual de Direito Civil - Flávio Tartuce - 7ª Ed. - 2017

COMPRA E VENDA (ARTS. 481 A 532 DO CC)
DA
e natureza jurídica
Conceito
Manual de Direito Civil
O art. 481 do CC/2002, seguindo o princípio da operabilidade – no sentido de facilitação dos
institutos privados –, conceitua a compra e venda como sendo o contrato pelo qual alguém (o vendedor)
se obriga a transferir ao comprador o domínio de coisa móvel ou imóvel mediante uma remuneração,
denominada preço. Portanto, trata­se de um contrato translativo, mas que por si só não gera a
transmissão da propriedade.
Como é notório, regra geral, a propriedade móvel se transfere pela tradição (entrega da coisa)
enquanto a propriedade imóvel transfere­se pelo registro do contrato no Cartório de Registro
Imobiliário (CRI). Dessa forma, o contrato de compra e venda traz somente o compromisso do
vendedor em transmitir a propriedade, denotando efeitos obrigacionais (art. 482 do CC). Em outras
palavras, o contrato é translativo no sentido de trazer como conteúdo a referida transmissão, que se
perfaz pela tradição nos casos que envolvem bens móveis, ou pelo registro, nas hipóteses de bens
imóveis. O julgado a seguir demonstra essa realidade jurídica:
“Civil. Compra e venda. Imóvel. Transcrição. Matéria de prova. I. Ensina a doutrina que na
compra e venda de imóvel a transcrição no registro imobiliário do título translativo da
propriedade apenas completa, ainda que necessariamente, a operação iniciada com o contrato,
ou qualquer outro negócio translativo. O modus é condicionado pelo titulus. O registro é ato
automático, independente de providências do transmitente. II. Em sede do Especial, inviável
qualquer intento no sentido de reexame de matéria que envolva reavaliação de provas. III.
Recurso não conhecido” (STJ, REsp 5.801/SP, 3.ª Turma, Rel. Min. Waldemar Zveiter, j.
10.12.1990, DJ 04.02.1991, p. 576).
A respeito de sua natureza jurídica, a compra e venda possui as seguintes características:
a)
b)
c)
O contrato de compra e venda é bilateral ou sinalagmático por excelência, havendo sinalagma
(direitos e deveres proporcionais entre as partes, que são credoras e devedoras entre si).
Constitui contrato oneroso, porque há sacrifícios patrimoniais para ambas as partes, ou seja,
para o comprador e para o vendedor (prestação + contraprestação). Essa onerosidade é
confirmada pela presença de uma remuneração que é denominada preço.
Por regra, a compra e venda é contrato comutativo porque as partes sabem de antemão quais
serão as suas prestações. Eventualmente, incidirá o elemento álea ou sorte, podendo a compra e
venda assumir a forma de contrato aleatório, envolvendo riscos. Em casos tais, surgem duas
vendas aleatórias (arts. 458 a 461 do CC): a) venda de coisas futuras quanto à existência (art.
458 do CC) e à quantidade (art. 459 do CC); e b) venda de coisas existentes, mas expostas a
risco (art. 460 do CC). Em relação à venda de coisas futuras, o risco do contrato pode referirse
à:
– Venda da esperança quanto à existência da coisa ou venda da esperança (Emptio spei) –
refere­se à assunção de riscos por um dos contratantes no tocante à existência da coisa, caso
em que o outro terá direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de
sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado venha a existir. No
contrato em questão não é fixada nem mesmo uma quantidade mínima como objeto, fazendo
que o risco seja maior.
–
Venda da esperança quanto à quantidade da coisa ou venda da esperança como coisa
esperada (Emptio rei speratae) – refere­se à assunção de riscos por um dos contratantes
sobre a quantidade da coisa, caso em que o alienante terá direito a todo o preço, desde que
de sua parte não tenha concorrido culpa, ainda que a coisa venha a existir em quantidade