Manual de Direito Civil - Flávio Tartuce - 7ª Ed. - 2017

Manual de Direito Civil
compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, e que as
partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção. Assim sendo,
restituída parte do que foi pago ao comprador, com os abatimentos de administração contratual
mencionados, o imóvel será devolvido ao promitente vendedor. Na mesma linha, deduz o Superior
Tribunal de Justiça que “o juiz, ao decretar a resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, deve determinar ao promitente vendedor a restituição das parcelas do preço pagas pelo
promitente comprador, ainda que não tenha havido pedido expresso nesse sentido” (STJ, REsp
1.286.144/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 07.03.2013, publicado no seu Informativo n.
518).
A questão se estabilizou de tal forma na jurisprudência que, em 2015, o mesmo STJ editou a sua
Súmula 543, expressando que, “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Na esteira da jurisprudência do mesmo STJ, conclui­se pela nulidade da cláusula que prevê a perda
de todas as parcelas pagas pelo compromissário comprador. Não se olvide que o compromisso de
compra e venda registrado – em especial nas hipóteses de incorporação imobiliária – constitui um
negócio de consumo, regido pela Lei 8.078/1990. Por isso, incide o art. 53 do CDC que consagra a
nulidade da cláusula que determina a perda de todas as parcelas pagas nos financiamentos em geral
(cláusula de decaimento):
“Agravo interno no agravo em recurso especial. Processual civil. Contrato de promessa de
compra e venda de imóvel. Resolução. Retenção. Percentual de 10%. Razoabilidade. Acórdão
recorrido de acordo com a jurisprudência deste Tribunal Superior. Súmula 83 do STJ. Agravo
não provido. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato
de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a
flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 2.
Em se tratando de resolução pelo comprador de promessa de compra e venda de imóvel em
construção, ainda não entregue no momento da formalização do distrato, bem como em se
tratando de comprador adimplente ao longo de toda a vigência do contrato, entende­se razoável
o percentual de 10% a título de retenção pela construtora dos valores pagos, não se
distanciando do admitido por esta Corte Superior. 3. É abusiva a disposição contratual que
estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não
provido” (STJ, AgRg no AREsp 807.880/DF, 4.ª Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j.
19.04.2016, DJe 29.04.2016).
“Direito civil. Promessa de compra e venda. Desistência. Possibilidade. Devolução das
parcelas pagas. Retenção de 25% a título de indenização. 1. O entendimento firmado no âmbito
da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda,
por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o
adimplemento contratual. 2. É direito do consumidor, nos termos da jurisprudência cristalizada
da Corte, a restituição dos valores pagos ao promitente vendedor, sendo devida a retenção de
percentual razoável a título de indenização, o qual ora se fixa em 25% do valor pago. 3.
Recurso especial provido” (STJ, REsp 702.787/SC, 4.ª Turma, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, j. 1.º.06.2010, DJe 08.06.2010).
“Agravo regimental. Agravo de instrumento. Civil. Promessa de compra e venda de imóvel.
Rescisão contratual. Iniciativa do devedor. Devolução de quantias pagas. Percentual de