Manual de Direito Civil - Flávio Tartuce - 7ª Ed. - 2017

Manual de Direito Civil
CPC” (TJDF, Recurso 2006.08.1.004799­7, Acórdão 384.239, 4.ª Turma Cível, Rel. Desig.
Des. Sérgio Bittencourt, DJDFTE 04.11.2009, p. 136).
Por fim, problema relativo aos bons costumes surge quando o condômino desenvolve atividade que
por si só causa constrangimento aos demais moradores, caso da prostituição. Conforme se extrai da
jurisprudência, até é possível fazer cessar a atividade, desde que isso seja devidamente comprovado por
quem a alega:
“Ação cominatória. Obrigação de não fazer. Uso ilícito de unidade autônoma, a violar os bons
costumes. Alegação de utilização de loja como ponto de prostituição. Ausência de prova de
desvio de uso. Condomínio autor que protestou por julgamento antecipado da lide, sem a
realização de audiência de conciliação ou mesmo de instrução. Insuficiência de provas,
fundadas somente em abaixo­assinado vago em imputações e nas alegações da própria inicial.
Ação improcedente. Sentença mantida. Recurso não provido” (TJSP, Apelação Cível
436.450.4/2, Acórdão 3174270, São Paulo, 4.ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Francisco
Eduardo Loureiro, j. 07.08.2008, DJESP 01.09.2008).
Partindo­se para o estudo das penalidades ao condômino, enuncia o § 1.º do art. 1.336 do CC que
aquele que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não
sendo previstos, os de um por cento ao mês (1% a.m.) e multa de até dois por cento sobre o débito. Eis
aqui uma das principais inovações da codificação de 2002, pois a multa foi reduzida de 20% sobre o
débito (art. 12, § 3.º, da Lei 4.591/1964) para os citados 2% (dois por cento).
Deve ficar claro que é nula qualquer estipulação que disfarce ou simule uma multa superior a 2%,
eis que a norma é de ordem pública. Nesse contexto, é nulo o conhecido desconto por pontualidade,
conforme reconhece enunciado doutrinário aprovado na V Jornada de Direito Civil, que confirma o
entendimento jurisprudencial: “É nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo multa acima de
2%, confere suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois configura fraude
à lei (Código Civil, art. 1336, § 1.º) e não redução por merecimento” (Enunciado n. 505 do CJF/STJ).
Como questão controvertida que surgiu nos primeiros anos da vigência do CC/2002 restou a
dúvida se a inovação teria aplicação imediata, abrangendo os condomínios constituídos na vigência da
legislação anterior. O STJ acabou por concluir que sim, conforme ementas a seguir destacadas, que
influenciaram a jurisprudência de todo o país:
“Condomínio. Multa. Aplicação do art. 1.336, § 1.º, do Código Civil de 2002. Precedentes da
Corte. 1. Já assentou esta Terceira Turma que a ‘natureza estatutária da convenção de
condomínio autoriza a imediata aplicação do regime jurídico previsto no novo Código Civil,
regendo­se a multa pelo disposto no respectivo art. 1.336, § 1.º’ (REsp 722.904/RS, de minha
relatoria, DJ 1.º.07.2005). 2. Recurso especial conhecido e provido” (STJ, REsp 663.436/SP,
3.ª Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, j. 16.03.2006, DJ 1.º.08.2006, p. 432).
“Processual civil e civil. Condomínio. Taxas condominiais. Multa condominial de 20%
prevista na convenção, com base no art. 12, § 3.º, da Lei 4.591/1964. Redução para 2% quanto
à dívida vencida na vigência do novo Código Civil. Necessidade. Revogação pelo estatuto
material de 2002 do teto anteriormente previsto por incompatibilidade. Recurso provido. 1. In
casu, a Convenção Condominial fixou a multa, por atraso no pagamento das cotas, no patamar
máximo de 20%, o que, à evidência, vale para os atrasos ocorridos antes do advento do novo
Código Civil. Isto porque, o novo Código trata, em capítulo específico, de novas regras para
os condomínios. 2. Assim, por tratar­se de obrigação periódica, renovando­se todo mês, a
multa deve ser aplicada em observância à nova situação jurídica constituída sob a égide da lei