Manual de Direito Civil - Flávio Tartuce - 7ª Ed. - 2017

da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção. A mudança da
Depende
do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos (art.
destinação
O dispositivo foi alterado pela Lei 10.931/2004, eis que a redação anterior falava em 2/3 dos condôminos e
1.351).
dos votos da assembleia, o que dificilmente seria atingido na prática.
não
realização de obras no condomínio depende: a) se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; b) se
A
de voto da maioria dos condôminos (art. 1.341 do CC). As obras ou reparações necessárias podem ser
úteis,
independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por
realizadas,
condômino (§ 1.º). Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas
qualquer
determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à
excessivas,
que deverá ser convocada imediatamente (§ 2.º). Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários,
assembleia,
importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia,
que
convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos
especialmente
(§ 3.º). O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que
condôminos
não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse
efetuar,
depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. Ex.: ampliação da área de lazer. Não são
utilização,
construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos,
permitidas
partes próprias, ou comuns (art. 1.342 do CC).
das
construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades
A
depende da aprovação da unanimidade dos condôminos (art. 1.343 do CC). Ex.: construção de um
imobiliárias,
pavimente de garagem.
novo
respeito das deliberações, salvo quando exigido quorum especial, serão tomadas, em primeira convocação, por
A
de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352 do
maioria
Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada
CC).
salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio (art. 1.352, parágrafo único, do
condômino,
Assim, a convenção pode estipular que todos os condôminos têm direitos iguais nos votos.
CC).
segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido
Em
especial (art. 1.353 do CC).
quorum
respeito da votação, a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a
A
Manual de Direito Civil
Sanseverino, j. 18.12.2014, DJe 05.02.2015).
b) As assembleias (ordinária e extraordinária). Quoruns e deliberações
De início há a assembleia geral ordinária, tratada pelo art. 1.350 do CC. Essa será convocada pelo
síndico, anualmente e na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as
contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e, eventualmente, eleger­lhe o substituto e
alterar­lhe o regimento interno. Se o síndico não convocar a assembleia geral ordinária, um quarto dos
condôminos poderá fazê­lo (art. 1.350, § 1.º, do CC). Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá a
respeito da questão, a requerimento de qualquer condômino (art. 1.350, § 2.º, do CC). O último
dispositivo está na contramão da tendência atual, que é a de desjudicialização dos conflitos civis.
Não se olvide que é possível a convocação de uma assembleia extraordinária, para tratar de temas
relevantes ou urgentes referentes ao condomínio. Essa poderá ser convocada pelo síndico ou por um
quarto dos condôminos (art. 1.355 do CC).
A respeito das duas assembleias, devem ser observados os seguintes preceitos sobre os quoruns e
votações:
–
–
(§ 4.º). comum
realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a
A
–
–
–
–
–
reunião (art. 1.354 do CC). Devem ser utilizados meios idôneos e amplos de publicidade. Na prática, é comum o