Manual de Direito Civil - Flávio Tartuce - 7ª Ed. - 2017

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Manual de Direito Civil
de Aguiar, j. 22.03.2001, DJ 07.05.2001, p. 150).
Voltando à análise da retrovenda válida juridicamente, percebe­se que a cláusula tem o condão de
tornar a compra e venda resolúvel. Assim sendo, tecnicamente, trata­se de cláusula resolutiva expressa,
porque enseja ao vendedor a possibilidade de desfazer a venda, operando­se o resgate do bem e a
consequente extinção do contrato, reconduzindo as partes ao estado anterior. Em outras palavras, a
propriedade do comprador, até o prazo de três anos, é resolúvel.
Esse direito de retrato deve ser exercido dentro do prazo máximo de três anos, podendo ser por
prazo inferior desde que as partes convencionem, pois a lei utiliza a expressão destacada. Porém, não se
admite que as partes estipulem um prazo superior, caso em que será reputado não escrito somente o
excesso. Portanto, na última hipótese, deve ser aplicada a primeira parte do art. 184 do CC/2002, pelo
qual “respeitada a intenção das partes, a invalidade parcial de um negócio jurídico não o prejudicará na
parte válida, se esta for separável”, prevalecendo os três anos como prazo para o resgate. Esse prazo
decadencial é contado da data em que se concluiu o contrato.
Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de
resgate, as depositará judicialmente (art. 506 do CC). O dispositivo possibilita o ingresso da ação de
resgate, de rito ordinário (CPC/1973) ou procedimento comum (CPC/2015), pela qual o vendedor
obtém o domínio do imóvel a seu favor, tendo a demanda eficácia erga omnes, diante do caráter real do
instituto. Essa ação é constitutiva positiva, o que justifica o prazo decadencial de três anos.
Mas, nessa ação de resgate, se verificada a insuficiência do depósito judicial realizado, não será o
vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador (art.
506, parágrafo único, do CC). O vendedor tem, desse modo, uma última chance para quitar o preço, à
luz da boa­fé objetiva, havendo a coisa para si.
Nos termos da lei, o direito de resgate ou de retrato poderá ser exercido pelo devedor ou pelos seus
herdeiros e legatários, particularmente em relação a terceiro adquirente (art. 507 do CC). Está
reconhecida, assim, a transmissibilidade causa mortis da cláusula de retrovenda. Dúvidas existem
quanto à possibilidade de transmissão inter vivos desse direito, inclusive de forma onerosa, surgindo
duas correntes doutrinárias:
Maria Helena Diniz, não é possível a cessão por ato , por tratar-se de direito personalíssimo do vendedor. 14
Para
Paulo Luiz Netto Lôbo, seria possível a transmissão, inclusive por escritura pública. 15
Segundo
Filia­se à segunda corrente, eis que não consta qualquer proibição expressa da lei nesse sentido.
Além disso, norma restritiva da autonomia privada não admite analogia ou interpretação extensiva.
Por fim, o art. 508 do CC trata da retrovenda feita por condôminos. Quando a duas ou mais
pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma delas o exercer, poderá o
comprador intimar as demais para nele acordarem. No entanto, prevalecerá o pacto em favor de quem
haja efetuado o depósito, contanto que seja integral. O comando legal em questão acaba por prestigiar a
conduta de boa­fé.
Cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional
A cláusula de preempção, preferência ou prelação convencional é aquela pela qual o comprador de
um bem móvel ou imóvel terá a obrigação de oferecê­lo a quem lhe vendeu, por meio de notificação
judicial ou extrajudicial, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições, ou
seja, “tanto por tanto”, no caso de alienação futura (art. 513 do CC). O instituto se aplica aos casos de
venda e dação em pagamento.